يعد شراء منزل أمرًا مرهقًا بدرجة كافية ، ولكن عندما تضيف لغة غير مألوفة وأكوام من الأعمال الورقية التي تصاحب عملية الموافقة على الرهن العقاري ، يمكن أن يتحول الأمر برمته من شاق إلى صعب للغاية. ولكن مثل أهم أحداث الحياة التي تنطوي على مغامرات في منطقة مجهولة ، فإن القليل من التحضير يقطع شوطًا طويلاً في المساعدة على منع هذا الشعور بالمفصل الأبيض.
تحدثنا إلى المتخصصين في القروض والتمويل للتركيز على الأسئلة الثمانية التي يجب على كل مشتري منزل طرحها على المقرض. سواء كنت مشتريًا لأول مرة أو كنت تعرف بالفعل التدريبات ، فهذه هي الاستفسارات التي يجب أن تكون في متناول يديك حتى تتمكن من مواكبة الوتيرة السريعة لتمويل الرهن العقاري - والحفاظ على هدوئك.
1. ما هي معدلات الفائدة التي يمكنك أن تقدمها لي؟
تشير أسعار الفائدة إلى المبلغ المالي الذي ستدفعه بالإضافة إلى ذلك للبنك المُقرض مقابل خدمة الرهن العقاري. يمكن أن يتأثر هذا الرقم أيضًا بـ مستوى الرصيد . بشكل أساسي ، كلما كانت درجة الائتمان الخاصة بك أفضل ، ستعرض عليك معدلات فائدة أقل لأن البنك يشعر أنه يمكن الوثوق بك لسداد القرض وفقًا لذلك. إنها ليست قابلة للتفاوض بشكل عام ، كما تقول آفا سانيل ، منشئ قروض الرهن العقاري في حظر الموارد المالية . إنهم يعطونك أفضل سعر لديهم لأنهم يحاولون الحصول على نشاطك التجاري.
2. هل الأسعار لها أي نقاط؟
النقاط تعادل المال الذي يمكنك دفعه للمقرض مقدمًا مقابل نقاط مئوية من الرهن العقاري. بشكل أساسي ، يمكنك دفع ثمنها عند الإغلاق لتوفير المال على الفائدة على المدى الطويل. يشار إلى هذا أيضًا باسم الشراء بخفض السعر. على سبيل المثال ، في بنك امريكي يمكنك دفع 2000 دولار مقابل نقطة واحدة من معدل الرهن العقاري الخاص بك ، مما يوفر لك ما يقرب من 11000 دولار على مدى فترة القرض.
3. هل أنت سمسار رهن عقاري ، موظف قروض ، أو ليس لديك أي مما سبق؟
قبل الدخول في التفاصيل الجوهرية ، تأكد من أنك تعرف الشخص الذي تتعامل معه - على الأرجح مسؤول قروض أو سمسار رهن عقاري. يتم تعيين ضابط القرض من قبل مُقرض مباشر (مؤسسة مالية - البنوك الفكرية وبنوك الرهن العقاري والاتحادات الائتمانية - التي تمول الرهن العقاري) وبالتالي ستظهر لك فقط منتجات القروض التي يقدمها صاحب العمل. من ناحية أخرى ، لا يرتبط وسيط الرهن العقاري بأي مقرض واحد ، وبالتالي فهو قادر على التسوق لتقديم أفضل الأسعار لك من مصادر الإقراض المتعددة. ومع ذلك ، ليس من المسلم به أن الوسيط سيكون قادرًا على العثور عليك بسعر فائدة أفضل من موظف القرض ، ويمكن للوسطاء أحيانًا فرض رسوم أعلى ، لذا حاول الحصول على عروض أسعار من كليهما.
4. كيف تختلف عن الآخرين؟
عندما يكون لديك العديد من المتخصصين في الرهن العقاري يتنافسون على عملك من خلال الوعد بمعدلات ورسوم منخفضة مماثلة ، فقم بإلقاء نظرة فاحصة على الاستشاريين أنفسهم. القليل من البحث مهم للغاية ، كما يقول جيم روسو ، أحد كبار مسؤولي القروض الرهن العقاري الفيدرالي الأمريكي . ينصح بالتحقق من أن المستشارين المحتملين حاصلين على الترخيص المناسب ؛ يمكن القيام بذلك عبر نظام الترخيص متعدد الدول على الصعيد الوطني (NMLS) وصول المستهلك (ضباط القرض) و دليل الرابطة الوطنية لسماسرة الرهن العقاري (NAMB) (سماسرة الرهن العقاري). قراءة المراجعات عبر الإنترنت ، والتحقق من مكتب Better Business Bureau ، وطلب المدخلات من داخل شبكتك الاجتماعية يمكن أن يساعدك أيضًا في تحسين أفضل متخصص في الرهن العقاري لتلبية احتياجاتك الخاصة. ومع ذلك ، في نهاية اليوم ، يجب أن تشعر بالرضا تجاه الشخص الذي اخترته: تحتاج إلى العثور على موظف قروض تتواصل معه في العمل وفي معظم الأوقات ، على المستوى الشخصي ، يشدد جي بي هوسي ، مدير فرع في GMH Mortgage.
5. ماذا يمكنك أن تفعل من أجلي؟
نعم ، المقرض الذي تتعامل معه على وشك دفع مبلغ ضخم من المال - فقط حتى تتمكن من الحصول على منزل أحلامك - ولكن نواياهم ليست إيثارية تمامًا. مقرضو الرهن العقاري سيستفيدون ربح جيد من القرض الخاص بك في شكل قسط انتشار العائد (YSP) وتكاليف الإغلاق ونقاط الخصم والتكاليف الأخرى التي يدفعها المقترض. يحصل سماسرة الرهن العقاري وموظفو القروض على حصتهم من الكعكة أيضًا ، عادةً من خلال رسوم إنشاء القروض ومكافآت الرواتب ، على التوالي. اجعل الوسيط أو مسؤول القرض يعمل لصالح عملك ، خاصة إذا أثبتت درجة الائتمان ومبلغ الدفعة المقدمة وعوامل أخرى أنك مرشح مرغوب فيه للحصول على قرض. بمجرد الحصول على قائمة مفصلة برسوم كل مقرض (المعروف باسم أ تقدير حسن النية ، أو GFE) وقمنا بتضييق نطاق قائمتك إلى اثنين أو ثلاثة من المقرضين ، فلا تخف من استخدام GFE من المقرض 'أ' للاستفادة من صفقة أفضل من المقرض 'ب' ، وما إلى ذلك.
6. كم من الوقت ستستغرق العملية؟
حتى إذا تمت الموافقة المسبقة لك ولديك عرض مقبول ، فإن معالجة الرهن العقاري يمكن أن تضيف وقتًا إلى التقويم. وفق Realtor.com ، تستغرق العملية برمتها حوالي 30 يومًا. قد يستغرق الأمر بعض الوقت بين الحصول على الموافقة المسبقة ، والحصول على فحص الائتمان ، وتقييم المنزل ، والأوراق العامة التي يجب تقديمها.
7. هل يمكنني قفل السعر الخاص بي؟
من خلال قفل سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك ، يضمن المقرض أن السعر الذي تم عرضه عليك عند الموافقة سيظل متاحًا عند إغلاق المنزل ، مما يحميك من زيادة السعر. تأكد من سؤال المُقرض عن المدة التي سيستغرقها القفل (عادةً ما بين 10 و 60 يومًا) وما إذا كانت هناك أي تكاليف متضمنة. بالنسبة إلى متى ، بالضبط ، لتأمين السعر الخاص بك ، قد لا يكون المقرض لديك الجواب. وذلك لأنه من المعروف أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري تتغير على أساس يومي. الاتجاه الحالي ، ومع ذلك ، هو أن معدلات آخذة في الارتفاع والاحتياطي الفيدرالي أعلن أنه سيكون هناك زيادتان إضافيتان في الأسعار بحلول نهاية عام 2018 ، لذلك قد ترغب في الإغلاق عاجلاً وليس آجلاً. الاخبار الجيدة؟ لا تزال المعدلات عند مستويات منخفضة تاريخيًا إذا نظرت إلى متوسط الأسعار على مدار العشرين عامًا الماضية ، كما يقول روسو.
8. هل أنا مؤهل للحصول على أي قروض حكومية؟
بينما تقدم الحكومة قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية لذوي الدخل المنخفض ، هناك قروض أخرى ترعاها الحكومة متاحة لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء منزل يتضمن عوامل أخرى. على سبيل المثال ، تقدم وزارة شؤون المحاربين القدامى سعرًا أفضل أو خيارات إعادة التمويل. تقدم وزارة الزراعة أيضًا صفقات مماثلة لأولئك الذين ينتقلون إلى المناطق الريفية للمساعدة في تحفيز الاقتصادات هناك ، تسمى قرض وزارة الزراعة الأمريكية. بناءً على المكان الذي تنتقل إليه ، قد تكون هناك قروض برعاية حكومية أو محلية قد تكون مؤهلاً للحصول عليها.
