من منا لم يملأ رؤى شراء منزل متعثر وإصلاحه وبيعه بربح جيد؟ تجعل عروض HGTV الأمر يبدو سهلاً تمامًا - وممتعًا أيضًا. ولكن حتى قدامى المحاربين في هذه العروض والمحترفين ذوي الجيوب الكبيرة في بعض الأحيان تكافح من أجل جني الأموال من تقليب المنازل —أو ، على الأقل ، ما يكفي لجعله يستحق الضغط والإزعاج.
لماذا أستمر في رؤية 555
غير مقتنع؟ لنتخيل أننا نشتري منزلًا قديمًا متعبًا بمبلغ 300 ألف دولار ، ونستثمر 50000 دولار في الإصلاحات والتحسينات ، ونعيد بيعه مقابل 400 ألف دولار ، بربح قدره 50000 دولار. تبدو رائعة ، أليس كذلك؟ حسنًا ، باسم انفجار الفقاعة ، دعنا نرى كيف يمكن للحواف الحادة للواقع أن تحدث ثقوبًا في خيالنا المتقلب.
السبب رقم 1: اللجان
في أي وقت تبيع فيه منزلًا ، فإنك تبدأ بخسارة ، لأنك ستدفع في المتوسط 5٪ إلى 6٪ في عمولات سمسار عقارات. حتى لو كنت سمسار عقارات بنفسك ، فستحتاج عادةً إلى دفع عمولة وكيل المشتري على الأقل بنسبة 2.5٪ إلى 3٪. ولكن بالنسبة لمعظم الناس ، هذا يعني أنك بحاجة إلى منزل لتقدير قيمته بنسبة 5٪ على الأقل لمجرد تحقيق التعادل.
باستخدام متوسط العمولة على مستوى الدولة البالغ 5.26٪ ، سندفع 21.040 دولارًا أمريكيًا كرسوم سمسار عقارات لبيع منزلنا الذي يبلغ 400000 دولار أمريكي - وهو رقم لا يشمل التسويق أو التدبير. هذا يقلل من أرباحنا إلى 28960 دولارًا.
السبب الثاني: الوقت ليس في صالحك
يتم تحرير عروض إعادة التصميم على HGTV لتكثيف عملية طويلة ومعقدة وصولاً إلى حلقة واحدة. الحقيقة هي أن أي مشروع لإعادة التصميم يستغرق وقتًا - وعادة ما يستغرق الكثير منه أكثر مما تعتقد. المقاول توم سيلفا من PBS's هذا البيت القديم قال يجب أن تتوقع أن يستغرق تجديد المطبخ بالكامل من شهرين إلى ستة أشهر. وبغض النظر عن الميزانية والجدول الزمني الذي تقرره ، سيستغرق الأمر وقتًا أطول وسيكلفك المزيد ، كما أخبرني سيلفا في يناير. وذلك بسبب حدوث مشكلات غير متوقعة أو تغييرات في التصميم دائمًا تقريبًا أثناء عملية إعادة تشكيل كبيرة.
وهذا إذا كان بإمكانك حتى الحصول على مقاول. نحن في وسط أ نقص العمالة الماهرة ، وفي الأسواق المزدحمة ، إيجابيات البناء الجيدة حجزت لأشهر ؛ قد يستغرق الأمر أسابيع للحصول على رد اتصال أو عرض أسعار. وبدون الاستفادة من جمهور التلفزيون الوطني ، من غير المرجح أن يعمل المقاول الخاص بك لوقت إضافي لإنهاء المهمة في جدولك الزمني إذا ظهرت مضاعفات.
ولكن كلما طالت مدة احتفاظك بالممتلكات ، زادت مدة دفعك للتكاليف العامة مثل التأمين وضرائب الممتلكات وفواتير الخدمات. بافتراض أنك قادر على إكمال العمل وبيع المنزل في غضون ستة أشهر - وهو أمر متفائل على الأرجح - ستظل في حالة توقف لمدة نصف عام من الضرائب العقارية والتأمين والمرافق. في ال متوسط المعدل الفعلي 1.15٪ ، الضرائب وحدها على عقار 300000 دولار ستصل إلى 1725 دولارًا بعد ستة أشهر ؛ إضافة التأمين على المنازل بالإضافة إلى فواتير الكهرباء والغاز والمياه ، وتتضاءل أرباحنا أكثر.
ماذا يعني 777 روحيا
السبب الثالث: الضرائب
عندما يبيع الأشخاص العاديون منزلًا ، لا داعي للقلق بشكل عام بشأن دفع ضرائب على الأرباح ، حتى لو كانت كبيرة جدًا. إذا كنت تبيع منزلًا عشت فيه لمدة عامين من السنوات الخمس الماضية ، لن تكون مدينًا بأي ضرائب على ربح يصل إلى 250000 دولار (500000 دولار إذا كنت متزوجًا ، يمكنك التسجيل معًا).
إذا قلبت منزلًا في غضون عام ، فسيتم اعتبار أي ربح مكسبًا رأسماليًا قصير الأجل ، والذي يخضع للضريبة كدخل منتظم - على معدلات تصل إلى 37٪ حسب دخلك الآخر. بيع في السنة الثانية ، والأرباح تخضع لمعدل مكاسب رأس المال طويلة الأجل أكثر تسامحاً ، والتي تتراوح من 0٪ إلى 20٪ .
لنفترض أنه بعد العمولات وتحمل التكاليف ، يتبقى لنا 25000 دولار من الأرباح. إذا ربحنا أكثر من 38700 دولار سنويًا في وظيفتنا اليومية ، فسيتم فرض ضرائب على ذلك بمعدل لا يقل عن 22٪. تم تقليص أرباحنا الآن إلى 19500 دولار. ولم نضع في الحسبان حتى أشياء مثل إغلاق التكاليف ، والتي تصل أيضًا إلى الآلاف.
3 33 صباحا معنى
السبب رقم 4: كل شخص آخر يفعل ذلك أيضًا
ومع ذلك ، في حين أنه ليس حتى نصف الربح الذي توقعناه لأول مرة ، فإن 19500 دولار سيكون مكسبًا غير متوقع مرحب به لمعظمنا. المشكلة هي أن يوم الدفع هذا يأتي مع الكثير من المخاطر. يتطلب الأمر استثمارًا ضخمًا في رأس المال والوقت والطاقة لشراء وإعادة تأهيل منزل.
هناك هامش ضئيل جدًا للخطأ - وهناك احتمال حقيقي للغاية أنك غير قادر على بيع المنزل مقابل ما كنت تأمله. قد يُترك لك منزل لا يمكنك بيعه ، وتحمل تكاليف تستمر في التراكم شهرًا بعد شهر.
قد يبدو هذا غير مرجح في سوق العقارات الساخن اليوم - حتى لو كان طابق واحد غير ملحوظ على الإطلاق في منطقة الخليج يمكن بيعه بمئات الآلاف من الدولارات مقابل سعره المطلوب.
لكن ضع في اعتبارك هذا: قلب الأمريكيون أكثر من 207000 منزل في عام 2017 - أكبر عدد منذ عام 2006 . يقول زعانف المنازل المحترفون إن المنافسة أصعب من أي وقت مضى ، وأن جني الأموال أصبح أكثر صعوبة مما كان عليه في أعقاب أزمة الإسكان.
والأهم من ذلك ، كان الكثير من زعانف المنازل في عام 2006 على وشك مواجهة الخراب المالي: بحلول عام 2009 ، تراجعت قيم المنازل من أعلى مستوياتها في منتصف العقد الأول من القرن الحالي ، مما ترك الملايين من أصحاب المنازل - وزعانف المنازل - في مواجهة حبس الرهن. في الواقع ، يشير بحث جديد إلى احتمال وجود زعانف منزلية لعب دورًا كبيرًا في إحداث أزمة الإسكان .
555 ماذا يعني روحيا
إذا تباطأت المبيعات أو بدأت الأسعار في الانخفاض في الأشهر التي تضخ فيها الأموال في أحد العقارات ، فقد ينتهي بك الأمر بالبيع في بيئة مختلفة تمامًا عما اشتريت منه المنزل. يمكن أن يسقط القاع من سوق الإسكان بشكل أسرع من يمكنك قول 2008.