ما لم يكن لديك عرابة خرافية أو نصف مليون شخص رائع جالسًا ، فربما تحتاج إلى قرض عقاري إذا كنت ترغب في شراء منزل. إليك كيفية التأهل للحصول على قرض عقاري واختياره ، وماذا تتوقع خلال العملية.
بدأت باكرا
دعنا نواجه الأمر: يمكنك الذهاب إلى أي عدد تريده من المنازل المفتوحة ، لكنك لن تكون قادرًا على شراء واحدة بدون رهن عقاري. لذا احصل على الكرة في وقت مبكر واحصل على موافقة مسبقة قبل أن تبدأ في البحث عن منزل.
توصيتي دائمًا بالحصول على الموافقة المسبقة قبل البحث عن منزل أحلامك ، كما يقول نيك بيسر ، مدير الإسكان وتنمية المجتمع في مؤسسة غير ربحية جويدويل للحلول المالية . ليس من الجيد أبدًا الوقوع في حب عقار ما لتكتشف أنه لا يمكنك التأهل له عند نقطة السعر المحددة هذه. يقول بيسر إن عملية الموافقة المسبقة يجب ألا تستغرق أكثر من يوم أو يومين مع متخصص إقراض حسن السمعة. تكون الموافقة المسبقة صالحة بشكل عام لمدة 90 يومًا ، وفي هذه المرحلة يمكنك تكرار العملية إذا لزم الأمر.
(لاحظ أنه يمكنك أيضًا الحصول على مؤهل مسبقًا من قبل المُقرض. هذا تقدير فضفاض لما يمكنك تحمله بناءً على المعلومات المالية التي تقدمها وفحص ائتماني مرن. إن التأهيل المسبق عملية أبسط وأسرع ، لأنك لست بحاجة إلى إرسال وثائق عن أموالك. ولكن للسبب نفسه ، لا معنى له إلى حد كبير ، ولا يعني أنه قد تمت الموافقة على تمويلك. إنها ببساطة طريقة جيدة لتقدير حجم الرهن العقاري الذي قد تكون مؤهلاً له.)
هل أنت جاهز؟
ولكن قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، تأكد من قيامك بعملك المالي معًا: فأنت تريد بذل قصارى جهدك للتأهل للحصول على أفضل الأسعار - أو على الإطلاق.
انتبه إلى كيفية إدارتك لائتمانك ، كما يقول توم جليسون ، المدير التنفيذي السابق لشركة إسكان جماعي ، وهي هيئة تمويل الإسكان غير الربحية في ولاية ماساتشوستس. إذا كنت متأخرًا في سداد ائتمان المتجر أو قروض الطلاب أو ائتمان السيارة ، فعليك الاهتمام بهذه المشكلات. وإلا ، كما يقول ، فسيتم رفضك فقط.
تحتاج إلى الوصول إلى نقطة كان لديك فيها دخل ثابت لمدة ثلاث سنوات متتالية ، كما تقول ماري بريستي ، المالك / السمسار في مجموعة Presti في نيوتن ، ماساتشوستس.تريد البنوك أيضًا رؤية بعض الاحتياطيات النقدية عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. يرغب المقرضون في معرفة أنه ليس لديك المال فقط للدفعة الأولى ، ولكن أيضًا ما يكفي من المال لدفع الرهن العقاري في حالة فقد وظيفتك بعد شراء المنزل. إنهم يحبون أن يروا ثلاثة إلى ستة أشهر من النفقات. لا يجب أن يكون هذا مبلغًا نقديًا ضخمًا في حساب التوفير الخاص بك - يمكن أن يتضمن أرصدة في حسابات التقاعد التي نأمل ألا تضطر إلى لمسها ، مثل 401 (k) أو IRA.
في هذه الأثناء ، ستكون مؤهلاً للحصول على معدلات رهن عقاري أفضل إذا كان ائتمانك ممتازًا ولا تتحمل الكثير من الديون. من أجل الحصول على أقل معدل ، يجب أن تكون درجات الائتمان في السبعينيات ، ويجب أن تكون نسبة الدين إلى الدخل للمقترض حوالي 36٪ ، كما يقول بيسر. وهذا يعني أن إجمالي التزامات الديون الشهرية - بما في ذلك مدفوعات قروض الطلاب وقروض السيارات والحد الأدنى لبطاقة الائتمان والرهن العقاري الذي تحاول الحصول عليه - يجب ألا يتجاوز 36٪ من دخلك الشهري قبل الضرائب.
ومع ذلك ، فإن العديد من المقرضين لديهم تمويل عقاري يسمح بالحصول على درجات أقل من 600 ثانية ، كما يضيف بيسر ، وقد قامت فاني ماي وفريدي ماك بإجراء تغييرات مؤخرًا للسماح بنسبة دين تصل إلى 50٪.
بشكل عام ، كلما كانت درجة الائتمان الخاصة بك أسوأ ، كلما ارتفع معدل الفائدة ، كما يقول بيسر - وكلما ارتفع معدل الفائدة ، ارتفعت مدفوعات الرهن العقاري. هذا أمر مهم ، لأن حجم الدفعة الشهرية يمكن أن يحد من حجم المنزل الذي يمكنك شراؤه. قد يساعد ذلك في تحديد المجتمع الذي يمكن لعائلتك العيش فيه ، كما يقول.
إذا كنت بحاجة إلى هزة سريعة في درجة الائتمان ، فإن سداد أرصدة بطاقات الائتمان يكون كذلك أحد أكثر وسائل تعزيز الائتمان الفورية حول. ذلك لأن ما يقرب من ثلث درجة الائتمان الخاصة بك يتم تحديده عن طريق استخدام الائتمان ، أو مقدار حدود الائتمان المتاحة لديك التي استهلكتها. يمكن أن يؤدي سداد الأرصدة أيضًا إلى خفض نسبة الدين إلى الدخل إلى مستوى مقبول.
يحفظ يعلق عليه مشاهدة المزيد من الصور (رصيد الصورة: Nasozi Kakembo)
ابحث عن مقرض (وابحث عن برامج مشتري المنازل لأول مرة)
هناك أنواع عديدة من مقرضي الرهن العقاري هناك ، من البنك المجاور أو اتحاد الائتمان إلى البنوك عبر الإنترنت إلى المقرضين غير البنكيين. بينما قد يقدم البنك الخاص بك قروضًا عقارية ، تأكد من مقارنة الأسعار والشروط لدى مقرضين آخرين أيضًا ، نظرًا لأن البنوك الاستهلاكية قد لا تكون قادرة على المنافسة - خاصة بالنسبة للمشترين لأول مرة. على وجه الخصوص ، تحقق من برامج مشتري المنازل لأول مرة التي تدعمها ولايتك هيئة تمويل الإسكان أو تلك الموجودة في الاتحادات الائتمانية المحلية.
لقد استخدمنا برنامج شراء منزل لأول مرة يتم تقديمه من خلال اتحاد ائتماني يمكنني الوصول إليه في العمل ، كما تقول سارة كورفال ، التي اشترت منزلًا ريفيًا مع زوجها سكوت في بوسطن في عام 2016. لقد فحصنا مجموعة من الخيارات المختلفة ، بما في ذلك ثلاثة اتحادات ائتمانية مختلفة وخيارات التمويل من خلال مسؤول القرض. في النهاية ، قدمت جميع الاتحادات الائتمانية برامج قوية حقًا بأسعار رائعة ، لذلك ذهبنا مع أحد هذه البرامج.
بالنسبة لمشتري منزل لأول مرة ، قد يكون من الصعب في كثير من الأحيان الحصول على دفعة مقدمة تقليدية بنسبة 20 ٪: ليس لديك منزل قائم للاستفادة منه ، وربما كنت مشغولاً للغاية في محاربة قروض الطلاب أو الدفع الإيجارات المرتفعة لتوفير ما يصل إلى 40 ألف دولار أو أكثر نقدًا. ومع ذلك ، يمكنك الاستفادة من عدد من برامج القروض المصممة للأشخاص في وضعك.
الملاك رقم 555 معنى
يقول بيسر إن منتجات الرهن العقاري التي تتضمن دفعات مقدمة منخفضة تصل إلى 3٪ معروضة الآن لمساعدة المجتمعات ذات الدخل المنخفض والمتوسط والشباب في الحصول على ملكية المنازل. تسهل برامج القروض الفيدرالية ، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وقسم إدارة المنازل ، والرهن العقاري من فاني ماي من الحصول على قرض عقاري دون دفع دفعة أولى كبيرة. في الواقع ، القروض المدعومة من الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) مفتوحة للمشترين مع درجات ائتمانية منخفضة تصل إلى 580 ، في حين قروض VA السماح للأفراد العسكريين في الخدمة الفعلية والمحاربين القدامى بتمويل منزل بدون دفعة أولى على الإطلاق.
يقول Beser للتحقق من المقرضين في منطقتك الذين يقدمون هذه البرامج أو برامج المشتري الخاصة بهم لأول مرة. اسأل أيضًا عن برامج الحوافز الحكومية والمحلية التي قد تقلل الدفعة الأولى أو معدل الفائدة. تقدم بعض الولايات أو المدن للمقيمين امتيازات أكثر سخاء للمشتري لأول مرة ، مثل مساعدة الدفعة الأولى ، طالما أنهم يقيمون في المنزل لعدد معين من السنوات.
من أجل التأهل لهذه البرامج ، ستحتاج عمومًا إلى إكمال فئة مشتري المنزل لأول مرة في منظمة غير ربحية معتمدة من HUD ، سواء شخصيًا أو عبر الإنترنت. بعد الخروج من الركود الأخير ، يدرك مقدمو القروض أن تقديم دفعة أولى أقل ينطوي على مخاطر ؛ ومع ذلك ، فإنهم يرون أن التعليم بملكية المنازل هو رادع قوي للتخلف عن السداد ، كما يقول بيسر.
هذا صحيح: من غير المرجح أن يواجه المقترضون الذين يأخذون دروسًا في شراء منزل الرهن في وقت لاحق. يقول جليسون إن أفضل شيء يمكن للمستهلك فعله لنفسه هو الحصول على تعليم أفضل. وتصفح هذه الفصول ، كما رأينا مع مرور الوقت ، يحدث فرقًا كبيرًا وكبيرًا.
حصاد الأعمال الورقية
بمجرد أن تكون مستعدًا لتقديم طلب للحصول على قرض عقاري (بما في ذلك الموافقة المسبقة) ، ستحتاج إلى جمع مبلغ غير لائق من الأوراق المالية. اعتمادًا على مهاراتك التنظيمية (أو عدم وجودها) ، قد يكون هذا هو الجزء الأكثر صعوبة في عملية شراء المنزل. بالإضافة إلى ملء طلب القرض ، ستحتاج عادةً إلى تحديد وتقديم:
- آخر إقرارات ضريبية ونماذج W-2
- قسائم دفع حديثة (أو أي دليل آخر على الدخل)
- الأرصدة والمدفوعات الشهرية المستحقة على القروض الطلابية وقروض السيارات والديون الأخرى
- أرصدة بطاقات الائتمان والحد الأدنى من المدفوعات
- كشوفات الحساب البنكي الجاري (التدقيق والادخار)
- أرصدة حسابات الاستثمار (401 ألف ، الجيش الجمهوري الإيرلندي ، إلخ.)
- شيكات الإيجار الملغاة (دليل على مدفوعات الإيجار الحالية)
سعر الفائدة الثابت مقابل الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM)
تتضمن معظم قروض مشتري المنزل لأول مرة رهنًا عقاريًا ثابتًا لمدة 30 عامًا. هذا هو المكان الذي تحافظ فيه على سعر فائدة معين لمدة 30 عامًا - إنه الخيار الأقل خطورة لأن دفعتك الشهرية لن تتغير. ومع ذلك ، هذا ليس منتج الرهن العقاري الوحيد المتاح - بعيدًا عن ذلك.
من ناحية أخرى ، فإن معدل الرهن العقاري القابل للتعديل هو بالضبط ما يبدو عليه - يمكن أن يتغير سعر الفائدة. سترى هذه المعلنة على أنها 5/1 أو 7/1 ARM - وهذا يعني أن السعر ثابت لأول خمس (أو سبع) سنوات ، وبعد ذلك يمكن أن يتغير بناءً على ظروف السوق مرة واحدة في العام بعد ذلك.
يعتبر ARM أكثر خطورة قليلاً ، لكن لديه ميزة - أي أن السعر الأولي سيكون أقل من الرهن العقاري ذي السعر الثابت. على سبيل المثال ، لنفترض أن الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بسعر ثابت يتم الإعلان عنه بنسبة 4٪ ؛ قد يبدأ ذراع 5/1 في نفس المقرض عند 3.5٪. يمكن أن يعني ذلك وفورات كبيرة على مدى السنوات الخمس الأولى ، ويسمح لك بالتأهل للحصول على قرض عقاري أكبر. ولكن بالنظر إلى أن أسعار الفائدة كانت تحوم بالقرب من أدنى مستوياتها على الإطلاق منذ الركود العظيم ، فمن العدل أن نفترض أنك ستدفع أكثر - ربما أكثر قليلاً - بعد ست سنوات من الآن إذا لم تبيع أو تعيد تمويل رهنك العقاري من قبل من ثم. هذا هو السبب في أن معظم موارد مشتري المنزل لأول مرة ستوجهك نحو (أو حتى تتطلب) رهنًا عقاريًا بسعر ثابت.
حول PMI
السبب الذي يجعل أي مُقرض يريد منك سداد دفعة مقدمة - سواء كان ذلك لسيارة أو منزل - هو أنه حتى تسدد جزءًا كبيرًا من القرض ، فإنهم يتحملون الكثير من المخاطر المالية. تضمن الدفعة الأولى بنسبة 20٪ أنه حتى لو انهار سوق الإسكان وانخفضت قيم المنازل بنسبة 10٪ إلى 15٪ ، فإن المنزل لا يزال يستحق أكثر مما استثمره المقرض فيه.
لهذا السبب ، إذا لم تسجل 20٪ أو أكثر ، سيطلب منك معظم المقرضين شراء تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو PMI (الذي يحمي المُقرض في السيناريو أعلاه ، وليس أنت).
هناك طرق مختلفة ستدفع بها مقابل PMI ، اعتمادًا على برنامج القرض - سيختتم البعض الأمر في الرهن العقاري بحيث يتم تمويله على مدى 30 عامًا بسعر فائدة أعلى قليلاً ، وفي أحيان أخرى قد تدفع فقط 100 دولار إضافي أو نحو ذلك شهر على قرضك العقاري (حتى تصل إلى 20٪ إلى 30٪ من رأس المال في المنزل). ولكن حتى إذا كنت لا ترى ذلك ، فسوف تدفع مقابل ذلك بطريقة أو بأخرى.
يقول بيسر إن مشتري المنازل المحتملين الذين يستخدمون منتجات الرهن العقاري منخفضة الدفعة الأولى للتمويل من المرجح أن يدفعوا لمؤشر إدارة المشاريع و / أو يحصلون على سعر فائدة أعلى قليلاً إذا اختاروا خيار 'تأمين الرهن العقاري المدفوع للمقرض'. ومع ذلك ، يجد العديد من مشتري المنازل لأول مرة أنه عندما يتم قول وفعل كل شيء ، فإن دفع الرهن العقاري يكون أقل مما يدفعونه حاليًا في الإيجار.
حول النقاط
ربما تكون قد سمعت عن نقاط الرهن العقاري ، وفي هذه الحالة ربما فكرت في نفسك ، ما علاقة هذه النقاط بأي شيء؟ سؤال عادل! في الأساس ، يمكنك دفع المزيد من الأموال مقدمًا لخفض معدل الفائدة على المدى الطويل.
نقطة واحدة بشكل عام هي 1 ٪ من الرهن العقاري. لذلك ، على سبيل المثال ، على رهن عقاري بقيمة 200000 دولار ، قد تتمكن من دفع 2000 دولار إضافية (نقطة واحدة) عند الإغلاق لخفض معدل الفائدة من 4٪ إلى 3.5٪ على مدى فترة القرض. ستتم إضافة هذا الجزء الإضافي على مدار 30 عامًا - مما يوفر لك عشرات الآلاف من الدولارات في الفائدة ، ويقلل دفعتك كل شهر. إذا كان لديك المال ، فمن المؤكد أن الأمر يستحق كل هذا العناء - ولكن المشترين لأول مرة غالبًا ما يعانون من ضائقة مالية كبيرة.
اغلاق التكاليف
الحديث عن النقد: الدفعة الأولى ليست المبلغ المقدم الوحيد الذي ستحتاجه للحصول على قرض عقاري. تأكد من مراعاة إغلاق التكاليف ، والتي تختلف حسب الولاية ولكنها تميل إلى ذلك متوسط حوالي 3700 دولار ، ويمكن أن تشمل رسوم الإنشاء (رسوم البنك لكتابة القرض) ، ورسوم المساح ، والنقاط ، والتأمين على الملكية ، وأتعاب المثمن والمحاماة ، والرسوم العشوائية الأخرى. يجب أن يكون مسؤول القرض الخاص بك قادرًا على تزويدك بتقدير حسن النية لهذه الرسوم في وقت مبكر. في بعض الحالات ، من الممكن إقناع البائع بدفع تكاليف الإغلاق: في الأساس ، يدفعون الرسوم ، ثم يفرضون عليك رسومًا أكثر بكثير مقابل المنزل ، وبالتالي ينتشر الألم على مدار فترة الرهن العقاري التي تبلغ 30 عامًا.
قد تحتاج أيضًا إلى الدفع المسبق بقيمة عام للتأمين على المنازل وضرائب الممتلكات من أجل الإغلاق ، والتي ستدخل في حساب الضمان (بمعنى أن البنك يحتفظ بالمال ويدفع هذه الفواتير نيابة عنك طوال العام).
قد يكون ما تمت الموافقة عليه وما يمكنك تحمله من رقمين مختلفين
أخيرًا ، تذكر أنه لمجرد أنك مؤهل للحصول على قرض عقاري بقيمة 400 ألف دولار لا يعني أنه يجب عليك شراء منزل بقيمة 400 ألف دولار. ضع نطاق سعرك المستهدف حول الدفعة الشهرية التي تناسبك - وإذا كان هذا أقل مما أنت مؤهل له ، فقط تذكر أن لديك مساحة كبيرة للمناورة إذا كنت في حاجة إليها حقًا.
يقول Presti ، عادةً ما أقول للمشترين لأول مرة ، حاول أن تصل إلى أعلى مستوى ممكن في حدودك ، لكن ما زلت أشعر بالراحة في سداد مدفوعات السكن الشهرية. لكن تذكر أن ملكية منزلك تأتي بتكاليف تتجاوز الرهن العقاري فقط: التأمين وضرائب الممتلكات والمرافق والصيانة يمكن أن تضيف ما يصل إلى آلاف الدولارات في السنة .
يقول بيسر إن المستهلكين الذين استأجروا دائمًا لا يدركون تكاليف الامتلاك. عليهم أن يفهموا أن تمويل الرهن العقاري هو مجرد خطوة أولى. بمجرد انتقالهم ، سيكون لديهم أيضًا الضرائب والتأمين وتكاليف الصيانة أيضًا.
في الوقت نفسه ، كما يقول بريستي ، ستعود إليك بعض هذه الأموال في شكل خصم ضريبي على فوائد الرهن العقاري. وإذا كنت واثقًا بصفتك مشترًا شابًا أنك سترتقي في حياتك المهنية خلال السنوات القليلة المقبلة ، فقد تشعر براحة أكبر في توسيع نفسك.
222 ماذا يعني ذلك
فقط تذكر: الرهن العقاري لا هوادة فيه ، وبيع المنزل لا يشبه إنهاء عقد الإيجار. يقول جليسون ، عليك أن تكون واقعيًا بشأن سعر المنزل الذي يمكنك شراؤه. لا شيء يسبب ضغوطًا أكبر في الأسرة أكثر من الإفراط في التمديد على منزلك وعدم التأكد مما إذا كان بإمكانك سداد أقساط الرهن العقاري. لذا عِش في حدود ميزانيتك والتزم بذلك حقًا.
