الأخبار السارة أولاً: من الممكن بالفعل شراء شقة في مانهاتن بأقل من 300 ألف دولار أو نحو ذلك. (نعم ، شقة فعلية - وليست خزانة! ونعم ، قم بالشراء للتملك ، وليس الإيجار!) في كثير من الأحيان ، تدخل الوحدة التعاونية لشركة صندوق تنمية الإسكان (HDFC) السوق ، مما يوفر خيارًا نادرًا وبأسعار معقولة للمستقبل مشتري المنازل.
لكن الأخبار المحبطة؟ ليس فقط أنها نادرة جدًا ، فهذه الصفقات العقارية هي أيضًا نقطة ضعف: لشراء واحدة ، يجب أن يكون لديك راتب سنوي أقل من حد معين ، لكن يجب أيضًا أن يكون لديك نقود كبيرة في متناول اليد للدفعات المقدمة (وفي بعض الحالات ، لسعر الشراء بالكامل). هذا يحد بشكل كبير من مجموعة صيادي المنازل الذين يمكنهم بالفعل شراء هذا النوع من التعاونيات. في حالات نادرة ، يدخر الناس. في كثير من الأحيان ، على الرغم من ذلك ، فإن الأشخاص (أعتقد خريجي الجامعات الجدد) براتب متواضع هم الذين يأتون إلى الميراث أو يحصلون على دعم مالي من عائلاتهم ، أو المتقاعدين الذين ليس لديهم دخل شهري ولكن الكثير من الأموال النقدية في الاحتياطيات. تنهد.
ظهرت تعاونيات HDFC في مدينة نيويورك في السبعينيات عندما بدأ الملاك في التخلي عن مبانيهم خلال فترة الانكماش الاقتصادي. تم تسليم المباني إلى السكان لإدارتها. لقد بدأت كتجربة ولكنها تطورت منذ ذلك الحين إلى طريقة مناسبة لسكان نيويورك من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط لشراء المنازل.
عادة ما تكون الوحدات أقل بكثير من القيمة السوقية ، مما يعني أن الرهن العقاري الخاص بك سيكلف أقل من استئجار وحدة مماثلة الحجم ، كما يوضح يوجين جامبل ، مستثمر عقاري وشريك أول مع همسات الملكية ، شركة استثمار وتطوير عقاري.
مفتون؟ إليك ما يقول خبراء العقارات أيضًا أنك بحاجة إلى معرفته عن تعاونيات HDFC.
ماذا يعني 10/10
سقف الدخل صارم
بالإضافة إلى كونها بسعر معقول ، فإن تعاونيات HDFC غالبًا ما تكون أماكن تتمتع بإحساس قوي بالمجتمع ، كما يقول مولي فرانكلين ، وكيل عقارات مع CitiHabitats العقارات.
ماذا يعني ذلك عندما أرى 222
يقول فرانكلين إن أول شيء يحتاج المشترون إلى معرفته هو ما إذا كانوا مؤهلين للحصول على الحد الأقصى للدخل للمبنى ، ويجب أن يكونوا قادرين على إظهار هذه الأرقام في الإقرارات الضريبية لمدة عامين. لا يوجد حد أقصى للدخل الشامل ، وتختلف الصيغ لتحديد الحدود القصوى للدخل حسب التعاونيات. Hauseit ، للبيع من قبل الشركة المالكة في نيويورك ، وضعت معا دليل العينة لحساب إرشادات سقف الدخل. يمكنك أيضًا التحقق من ملف تطبيق عينة ، والتي تطلب عادةً معلومات الحساب المصرفي والمراجع الشخصية وشرح سبب رغبتك في العيش في المبنى.
صورة Lucas Callejas ، وكيل عقارات مع تريبليمينت العقارات في نيويورك ، يقول إنه من المهم للمشترين التفكير فيما إذا كان لديهم أي مكافآت أو زيادات مجدولة. إذا كان الأمر كذلك ، فقد يكون من المفيد أن تطلب من شركتك أن تؤخر ذلك إذا كنت قريبًا من سقف الدخل.
ويوضح أن بعض المباني ، اعتمادًا على البرنامج ، لن تسمح بدولار فوق الحد الأقصى. قد يكون لدى البعض الآخر مساحة كبيرة للمناورة مع قدر ضئيل من المرونة.
يشرح فرانكلين أنه في المباني ذات الدخل المنخفض ، يحكم اللعبة المتقاعدون ذوو الدخل المالي القوي ولكن الدخل المنخفض ، بالإضافة إلى شراء الهدايا للأطفال البالغين ، لأن الكثير من هذه المشتريات عبارة عن صفقات نقدية.
يذهب العديد من [الوحدات] إلى الأشخاص الذين قد يكون لديهم آباء أو أجداد لديهم أصول نقدية كبيرة ، أو الأشخاص الذين تركوا وظائف ذات رواتب عالية ويعملون الآن في مجالات يقل دخلهم فيها ، لكنهم يجدونها أكثر فائدة ، كما يقول فرانكلين.
ومع ذلك ، هناك مفهوم خاطئ شائع؟ لم يتم تقييدك على كسب نفس الدخل لسنوات.
رؤية ١٠:١٠
وتقول إن الناس يشعرون بالقلق من أن المبنى سيطلب منك ألا تكسب أبدًا أكثر من الحد الأقصى للدخل بعد الشراء. لن يقوم المبنى بمراقبة دخلك إلى الأبد ولن يتم انتزاع عقد الإيجار الخاص بك إذا حصلت على عرض ترويجي رائع بعد عام من الشراء.
نقطة أخرى صعبة: يحتاج المشترون إلى معرفة ما إذا كان المبنى قد تمت الموافقة عليه للرهون العقارية ، كما يقول فرانكلين. تشير إلى أن بعض المباني ليست في وضع مالي قوي ، لذا فمن غير المرجح أن تقرض البنوك الأموال.
عادةً ما تتطلب HDFCs دفعة أولى منخفضة إلى حد ما ، 10٪ ، كما يوضح ديبرا بكتل ، وهو أستاذ في كلية بروكلين للحقوق يقوم بتدريس عيادة تركز على HDFC ؛ لكن بعض الأحياء الأكثر سخونة تتطلب كل النقود.
إذا لم تكن مشكلة المال كافية ، فيجب أيضًا الموافقة على المشترين من قبل مجلس إدارة المبنى التعاوني. منظمة تسمى مجلس مساعدة الإسكان الحضري لديه برنامج للفرز المسبق للأشخاص المهتمين بالعيش في HDFCs من أجل الأهلية.
إنها ليست عقارات استثمارية.
يجب ألا يتوقع المشترون جني الكثير من المال من HDFC. نعم ، على الرغم من أنه يُسمح لك بالحصول على دخل أكبر بمجرد شرائك للشقة ، فمن المرجح أن يكون المشتري القادم المقيم تحت سقف الدخل عند الشراء. هذا كله يعتمد على قواعد المبنى الخاص بك ، على الرغم من ذلك.
سعر إعادة البيع ليس محدودًا ، لكن فهم أن سقف الدخل سيحكم مقدار ما يمكنك الحصول عليه من إعادة البيع مهم جدًا لإدارة التوقعات ، كما يقول فرانكلين.
بالإضافة إلى ذلك ، عادةً ما تكون ضرائب التقليب (أو رسوم التحويل المدفوعة للمبنى للحفاظ على الاحتياطيات عند البيع) مرتفعة لمنع مخططات الثراء السريع.
يجب أن تكون الوحدة هي محل إقامتك الأساسي.
أتأكد دائمًا من أن المشترين يعرفون أن هذا خيار مناسب حقًا لشخص يستخدم الشقة كمقر إقامته الأساسي ، لأن HDFCs لا تسمح للأشخاص الذين يشترون من أجل pied-à-terre ولديهم سياسات إيجار فرعية صارمة ، كما يوضح شيلي بليس ، وكيل Triplemint.
ماذا يعني 555 في الرسائل النصية
أنت تدفع أقل - ولكنك تحصل على مبلغ أقل (عادة) أيضًا.
العديد من HDFCs تتطلب تجديدات مكلفة لجعلها ترقى إلى مستويات معيشية معقولة ولذا فمن الممكن أن تكون نفقاتك الشخصية أعلى من العديد من البدائل الجاهزة ، كما يوضح غامبل.
ما هو 444 يعني
تم تصميم وحدات HDFC للأشخاص من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط ، وعلى هذا النحو ، فإنهم يتحملون عمومًا رسوم صيانة منخفضة ، همسات الملكية يقول غامبل. ومع ذلك ، فإن هذه الرسوم تأتي بتكلفة: رسوم الصيانة المنخفضة تعني وجود أصول سائلة أقل للمبنى للإصلاحات ، وبالتالي قد يكون المبنى عرضة لمخاوف تتعلق بالسلامة أو الصيانة.
وبينما هذا صحيح بالنسبة لبعض المباني ، هناك نوع من النهضة يحدث مع مانهاتن HDFCs. إن تدفق مبيعات HDFC الأخيرة يعني أن المباني لديها المزيد في خزائنها ؛ يقول فرانكلين إن العديد منهم يحصلون على ترقيات تمس الحاجة إليها وينفتحون على التمويل أيضًا.
الوجبات الجاهزة؟ HDFCs لا تندرج في فئة جيدة جدًا لدرجة يصعب تصديقها ؛ لكنها بالتأكيد تأتي مع بعض العقبات.
