سواء كنت تشتري منزلًا أو تبيعه ، فسيتعين عليك التعامل مع شيء ما في نهاية رحلتك يُعرف باسم الإغلاق. باختصار: إنها عملية طويلة مع وابل من المستندات القانونية التي يجب توقيعها قبل الانتقال.
ومع ذلك ، فإن مجرد وصولك إلى المرحلة الختامية من عملية البيع لا يعني أنك في المنزل. قبل ذلك ، ابحث عن بعض الأشياء التي يمكن أن توقف عملية الإغلاق - وشراء أو بيع منزلك - تمامًا.
الإرشادات النهائية ليست نهائية
غالبًا ما يطلب المشترون من البائعين إجراء تغييرات معينة على الممتلكات ، مثل الإصلاحات ، قبل إبرام الصفقة. قل مباشرة قبل الإغلاق ، فإن المشتري لديه جولة أخيرة ، ويرون أن هذه الإصلاحات لم يتم إجراؤها ، أو أنها تمت بشكل غير صحيح ، يلاحظ المحامي Somerville ، N.J. راجح أحمد سعادة . لذلك ، قد لا يرغب المشتري في المضي قدمًا في الصفقة حتى يتم حل هذه المشكلات.
يوضح أنه بمجرد إزالة أثاث البائع والسجاد والعناصر الأخرى من المنزل ، قد يلاحظ المشتري مناطق جديدة تحتاج إلى إصلاحات. من المهم أن يحصل المشترون على فكرة كاملة عما يبدو عليه المنزل فارغًا ، وأن يتفقوا مع البائع على شروط الإصلاح قبل الاقتراب من فترة الإغلاق.
333- مسعود
تقييم منخفض
إذا كانت هناك حرب عروض أسعار ، أو شعر المشتري أنه بحاجة إلى القيام بشيء للتميز ، فقد يدفع أكثر من السعر المطلوب. ولكن إذا احتاج المشتري إلى قرض لشراء المنزل ، فسوف يرغب المُقرض في إجراء تقييم ، وفقًا لكيري آدامز ، سمسار عقارات في مجموعة بلوميل آدمز كومباس العقارية في الإسكندرية بولاية فيرجينيا. إذا لم يقدّر العقار سعر البيع ، فسيقوم البنك بالإقراض فقط بناءً على القيمة المقدرة ، كما توضح.
إذن ، ماذا يعني ذلك بالنسبة للمشتري؟ سيحتاج المشتري الذي لا يتمتع بالحماية من طوارئ التقييم إلى تعويض هذا الفارق نقدًا. وإذا لم يكن لدى المشتري هذا النوع من المال في الجوار؟ يقول آدامز إنهم يمكن أن يكونوا في وضع التخلف عن السداد. يجب أن يعرف المشترون قبل كتابة عرض ما إذا كان هناك خطر من وجود مشكلة في التقييم وما هي التداعيات. هذا هو السبب في أنه من الجيد الاستعانة بوكيل مشترٍ ذي خبرة يفهم عملية التقييم.
شرط الطوارئ
يحاول بعض المشترين أيضًا بيع منازلهم الحالية أثناء بحثهم عن منازل جديدة لشرائها. في الواقع ، غالبًا ما يحتاجون إلى المال من بيع منزلهم لتسديد دفعة أولى على المنزل الجديد. يقول البائع الذي يقبل عقدًا مشروطًا ببيع منزل المشتري الحالي يمكن أن يؤدي إلى إنهاء الصفقة جيريمي براون ، نائب الرئيس الأول في شركة TTR Sotheby’s International Realty في أرلينغتون ، فيرجينيا.
في الواقع ، يقول إن البائعين الذين قبلوا هذه الحالة الطارئة فقدوا السيطرة على الصفقة ، لأنها تعتمد الآن على إغلاق المنزل الآخر. كل معاملة لها مشكلاتها الفريدة وحواجزها ، وإذا نشأت مشاكل لا يمكن التغلب عليها في صفقة المشتري في المنزل الحالي ، فإن البائع يُترك فعليًا عاجزًا باستثناء إعفاء المشتري من العقد.
حتى لو كان المنزل الذي يبيعه المشتري بموجب عقد ، فقد يحدث تأخير الذي - التي الختام ، وخلق تأثير مضاعف.
رؤية 9:11
حجز على الممتلكات
ربما تعلم أن الامتياز على الممتلكات يمكن أن يمنع أصحاب المنازل من بيع منازلهم. ومع ذلك ، كان أحد أحدث الأشياء التي رأيتها هو تسجيل الحجز على الممتلكات في حين كان العقار في الضمان ، كما يقول جينيفر أخوفات سمسار عقارات لدى شركة Compass في لوس أنجلوس.
عادة ، نحاول سحب العنوان بمجرد فتح الضمان وحتى مراجعة تقارير العنوان الأولية قبل إدراج المنزل. إذن ، ما سبب هذا الحادث بالذات؟ يقول أوخوفات إن شخصًا ما وضع حق الحجز على ممتلكات البائع ولم يكن البائع - الذي كان مقيمًا خارج الدولة - على علم بهذا الامتياز. وكان الخياران المتاحان أمام البائع هما تسوية الامتياز أو دفع الامتياز من عائدات الضمان. في النهاية ، قرر أن يدفعها من خلال الضمان ؛ ومع ذلك ، لو لم يفعل ، لكان البيع قد توقف تمامًا.
مشتريات اللحظة الأخيرة
إذا كنت تشتري منزلًا جديدًا ، فمن الطبيعي أن ترغب في الحصول على أثاث ومفروشات جديدة. ومع ذلك ، تحتاج إلى تحديد إنفاقك حتى تقوم بالتوقيع على الخط المنقط.
وفق حواء هنري سمسار عقارات في بروسبر بولاية تكساس ، فإن عمليات الشراء هذه هي السبب الأكبر والأكثر شيوعًا لإيقاف الإغلاق.
ما هو 111 يعني
في كثير من الأحيان يتم الموافقة المسبقة على المشترين ، والحصول على عقد ، ثم يقررون الذهاب لشراء أثاث جديد للمنزل ، أو غسالة ومجفف أو جزازة ، كما تقول. لا يهم ما إذا كنت تدفع نقدًا أم لا. حتى إذا فتحوا بطاقة ائتمان - على سبيل المثال ، Home Depot - فإنها لا تزال تظهر كائتمان 'محتمل'. ويمكن رفض قرضك يوم الإغلاق. يقول هنري لقد رأيت العديد من المشترين يفسدون الضمان بالكامل لأنهم خرجوا واشتروا ثلاجة في اليوم السابق للإغلاق.
تغييرات التوظيف والتحقق
في الماضي ، كان بإمكان المشترين تغيير وظائفهم أثناء الضمان - إذا كانوا ينتقلون إلى وظيفة في نفس المجال. ومع ذلك ، يقول هنري إن الكثير قد تغير. يترك العديد من الأشخاص وظائفهم أو يغيرون وظائفهم - حتى لوظائف ذات رواتب أعلى - أثناء الضمان ، مما يوقف كل شيء. وقد غيّر فيروس كورونا العملية بشكل جذري. بفضل الفيروس ، تم التحقق من التوظيف الآن ساعة قبل الإغلاق. وإذا كانت هناك أي تغييرات في تاريخ التوظيف ، فإنها تقول إن كل شيء يتوقف ، وسيكون من الضروري البدء من جديد تمامًا في الاكتتاب.
