المعضلة الجديدة التي تواجه بائعي المنازل ليست مسألة مالية - إنها مسألة أخلاقية

عندما ضرب إعصار إيان فلوريدا في الخريف الماضي، فقدت بيث بوكر الاتصال بوالدتها خلال ذروة العاصفة. هي ذهب الفيروسية عندما انتقلت إلى Twitter إلى #BringCaroleHome وسط فيضانات هائلة. خرج زوج بوكر وصديق له على متن قارب وأنقذا والدتها، كارول ماكدانيل، من منزلها المشبع بالمياه. تمت تغطية اللقاء العاطفي بين الأم وابنتها من خلال وسائل إعلام مثل The واشنطن بوست وصباح الخير امريكا.

لقد كانت بالتأكيد قصة جيدة. ولكن الآن بعد أن انحسرت المياه، تواجه بوكر ووالدتها تحديًا جديدًا: اتخاذ قرار بشأن ما يجب فعله بمنزل فورت مايرز المطل على الخليج والذي غمرته المياه أثناء العاصفة. عندما ضرب إعصار إيان، تم سداد ثمن منزل ماكدانيل - الذي اشترته قبل 25 عامًا - بالكامل وبلغت قيمته 1.5 مليون دولار. واليوم، سيتم بيعها بمبلغ يتراوح بين 600 ألف دولار و700 ألف دولار. تقول بوكر إن العديد من الأشخاص على الشاطئ، بما في ذلك والدتها، تلقوا 'بنسات كتعويض' من التأمين. الآن يأتي المستثمرون ويلتقطون العقارات من اليسار واليمين.

ماكدانيل يعيش حاليا في كاسيتا الفناء الخلفي في منزل بوكر في نابولي، ويحاول الاثنان عدم الرضوخ لعروض المستثمرين، التي تأتي إليهما من كل زاوية على ما يبدو - البريد، وعبر المكالمات الهاتفية، وعبر البريد الإلكتروني.

مسلحين بأكوام من النقود والقدرة على عبور خط النهاية الختامي دون أي طوارئ، كان المستثمرون منذ فترة طويلة بمثابة عمالقة صناعة شراء المنازل. فهي تجعل من الصعب على البائعين رفض عروضهم وتجعل الأمر أكثر صعوبة بالنسبة للمشترين، على وجه الخصوص لأول مرة ، للمنافسة.

ماذا يعني الملاك رقم 999

تقول بوكر، التي تشعر بالقلق بشأن الشكل الذي يبدو عليه المستقبل بالنسبة لمجتمع والدتها الملتوي المكون من السكان المحليين وطيور الثلج: 'إنه شعور مفترس أن يأتي المستثمرون ويشترون العقارات بأسعار منخفضة لأن الناس يائسون'.

المشاكل التي يطرحها المستثمرون

في عام 2021، المستثمرين اشترى 24 بالمائة من المنازل العائلية الفردية تم بيعها في جميع أنحاء البلاد، ارتفاعًا من 16 بالمائة سنويًا يعود تاريخها إلى عام 2012، وفقًا لتحليل Stateline للبيانات المقدمة من شركة CoreLogic. وعندما بدأت أسعار الفائدة تقترب من 7% في أواخر عام 2022، انخفضت مشتريات المستثمرين للمنازل الأمريكية بنحو 46% على أساس سنوي في الربع الرابع، ريدفين تظهر البيانات. معدلات الرهن العقاري تزحف مرة أخرى فوق 7 بالمئة .

العروض النقدية الكاملة للمستثمرين تجعل الأمور أكثر صعوبة مشتري المنازل لأول مرة يقدمون عطاءات منافسة على نفس المنازل، حيث أن معظم المشترين عادة ما يحتاجون إلى التمويل. (وفق زيلو ، يقول 41 بالمائة من وكلاء العقارات أن العروض النقدية هي الإستراتيجية الأكثر فعالية عند تقديم العطاءات.) بالإضافة إلى ذلك، إذا اشترى أحد المستثمرين منزلاً في منطقتك بنية تأجيره، فهناك فرصة جيدة لأن يتقاضى إيجارًا شهريًا أعلى . في نهاية المطاف، يمكن أن يؤثر هذا على الشقق القريبة، مما يؤدي إلى تسعير بعض المستأجرين بشكل فعال.

ولمواجهة هذه النتائج، بدأ أصحاب المنازل في اتباع نهج شعبي لإبعاد المستثمرين عن سوق العقارات السكنية. تقوم بعض جمعيات أصحاب المنازل، أو HOAs، بصياغة قواعد تحظر الإيجارات قصيرة الأجل، مما يردع المستثمرين الذين يتطلعون إلى قلب العقارات وإدراجها على مواقع مثل Airbnb. بالنسبة لأصحاب المنازل والبائعين الآخرين، فهو تعهد شخصي.

بغض النظر عمن يبيع، فإن رفض عروض المستثمرين هو في النهاية قرار بقبول أموال أقل مقابل العقار لتحقيق الصالح العام للمجتمع. في بعض النواحي، لا يعد الأمر مسألة مالية، بل هو سؤال أخلاقي.

أصحاب المنازل وHOAs يتخذون موقفًا

قال العديد من وكلاء العقارات الذين تحدثت إليهم إنهم رأوا ذلك تقوم HOAs بإنشاء القواعد لثني المستثمرين المحتملين عن الشراء هناك. نظرًا لأن المستثمرين عادة ما يكون لديهم نية استئجار العقار، فقد وضعت الكثير من الجمعيات الخيرية حدودًا على عدد المنازل التي يمكن استئجارها في المجتمع، كما يقول تايلر فورتي، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة منازل فيليكس ، وهي شركة وساطة عقارية مقرها ناشفيل. ويقول إن الفكرة هي أن 'المالكين عادة ما يفخرون أكثر بصيانة المظهر الخارجي للمنزل'.

ما المعنى الروحي لـ 222

في وسط فلوريدا، وكيل عقارات ليرا مورتون تقول إنها لاحظت أن HOAs تضع قيودًا صارمة، بما في ذلك مطالبة مجلس الإدارة بالموافقة على المشترين، بالإضافة إلى وضع قواعد بشأن المدة التي يجب أن تمتلكها قبل أن تتمكن من تأجير العقار. في إحدى الحالات، كما تقول، لن تسمح جمعية الشقق السكنية إلا بعقود الإيجار لمدة لا تقل عن شهر واحد ولكن بحد أقصى 10 أشهر - وهو شرط من شأنه أن يثني العديد من المستأجرين منذ فترة طويلة عن الانتقال إلى السكن.

هناك أيضًا سبب أقل شهرة لعدم رغبة جيرانك في البيع لمستثمر إذا كنت في مبنى سكني: يمكن أن يعرض ذلك مبيعاتهم المستقبلية للخطر.

يقول: 'أحد الأسباب الرئيسية التي قد تدفعك إلى تجنب المشتري المستثمر هو نسبة إشغال المالك مقابل نسبة الإيجار في مبنى سكني مشترك'. نيكول فابيانو أورتل ، وكيل عقارات في نورث شور بشيكاغو. 'إذا كانت قيمة المبنى تتجاوز نسبة معينة من الإيجارات، فإن العديد من المقرضين، وخاصة فاني ماي وفريدي ماك، لن يوافقوا على قرض المشتري. لا بأس ببعض المستأجرين في المبنى، لكن عندما تبدأ في الحصول على عدد كبير جدًا، تعتبر البنوك ذلك مخاطرة.

بالطبع، هناك طريقة أخرى لثني المستثمرين وهي جعل الممتلكات الخاصة بك في أفضل حالاتها عندما تصل إلى السوق، حيث أن مكانة المستثمرين غالبًا ما تكون إصلاحية. هذا هو بالضبط ما فعله بوب مكراني مجموعة تكساس برايد العقارية فعل ذلك عندما طرح منزله للبيع في أبريل 2021.

الملاك رقم 999 المعنى

يقول: 'لقد تأكدت من أن كل عنصر في منزلي في أفضل شكل ممكن'. 'كان الطلاء حديثًا. تم تحديث الأرضيات. تم إعادة تشكيل المطبخ. معدات البلياردو كانت جديدة أو تم تغييرها مؤخرًا.” ولم يكن من الممكن أن يؤدي المستثمرون إلى تقويض إدراجه، الذين كانوا يرسلون بطاقات بريدية مقطوعة ولصق تعرض الشراء بنسبة 20 إلى 40 في المائة أقل من القيمة السوقية.

هل من القانوني تجنب البيع للمستثمرين؟

منذ بضع سنوات، وسيط ووكيل جو لاماسترا كان لديه عميل مشتري مستثمر توقف في منزل مفتوح في نيو مكسيكو. ذكر العميل للوسيط أنه يبحث عن عقار مستأجر وأعجبه المنزل. كتبت LaMastra عرضًا لهم، ولكن تم رفضه لأن البائع لم يرغب في تحويل منزلهم إلى منزل للإيجار.

ما لم تعض رسالة بريدية من أحد المستثمرين أو يعرّف أحدهم نفسه على أنه شخص في منزل مفتوح، فقد لا تعلم أنك تتلقى عرضًا مسليًا من شخص يخطط لقلب منزلك أو تأجيره.

ولكن هل يمكنك قانونًا تجنب البيع للمستثمر؟

ماذا يعني 1111 روحيا

يقول: 'لا توجد أي مخاوف قانونية إذا كان البائع لا يريد البيع للمستثمر'. ريتشارد سوليفان ، المستشار العام شركة جيبسون سوثبي الدولية للعقارات في بوسطن. 'لا يتمتع المستثمرون بالحماية بموجب قوانين الإسكان العادل الفيدرالية أو الفيدرالية، لذلك إذا رفض البائع البيع لمستثمر، فهذا حق البائع.'

بالنسبة للبائعين الأفراد، قد يكون من الصعب رفض عروض المستثمرين - خاصة عندما تكون أعلى عروض الأسعار على الإطلاق. ومع ذلك، هناك بعض الرافضين الذين يلتزمون بالبيع لأشخاص حقيقيين يخططون للانتقال إليه. وكتبت إحدى مستخدمات تويتر أنها عندما تذهب لبيع منزلها، فلن يكون ذلك لمستثمر. يقول: 'لقد اشترينا منزلنا الحالي من شخص لا يقبل المستثمرين أو العروض النقدية'. @ماري آن دكاك . 'لقد كانت متحمسة لأننا حصلنا على قرض من وزارة شؤون المحاربين القدامى وأرادت أن تذهب إلى عائلة. ما زلنا نرسل صورها. هناك أناس طيبون هناك!'