هناك الكثير من الأمور المربكة حول عملية شراء المنزل كأول مرة ، وكل ما يمكنني فعله حقًا (بخلاف كتابة مقالات مثل هذه) هو الوعد التام بأن وكيل عقارات يقظ ووسيط رهن عقاري واسع المعرفة سيكونان شريان حياتك. ستندهش من مقدار ما تعرفه عن الدفعات الجادة والضمان والاستهلاك في ذلك الشهر أو نحو ذلك. بالتأكيد أكثر مما انتبهت له في المحاسبة الجامعية ، سأخبرك كثيرًا.
أتذكر قبل أنا وزوجي مغلق في منزلنا الصيف الماضي ، كان أحد أكبر الأسئلة التي كانت لدي حول عملية الانتقال من المستأجر إلى مالك المنزل بالكامل في لوجستيات الانتقال. كم من الوقت يستغرق الاغلاق؟ متى نرسل إشعارًا بأننا بصدد إلغاء عقد الإيجار؟ هل نتعثر في دفع الإيجار والرهن العقاري في نفس الشهر؟ (هل يمكننا تحمل ذلك؟) إنه أمر محير ، أعرف. إذن إليك بعض الأشياء التي قد تساعد:
يستغرق إغلاق المنزل حوالي 30 إلى 50 يومًا.
في اللحظة التي يقبل فيها البائع عرضك ، قد تشعر أنه يمكنك أخيرًا أن تنفث أنفاسك لم تكن تعلم أنك تحبسها. المنزل (تقريبًا) لك! من هناك ، يستغرق الأمر بعض الوقت للحصول على المفاتيح في يدك - في أي مكان من 30 إلى 50 يومًا ، عادةً. يتم الاتفاق على فترة الإغلاق بمجرد الدخول في العقد ، ولكن يمكن تأخيرها وتمديد الفترة بسبب ظروف غير متوقعة ، مثل الفحص الفاشل أو مشكلات التقييم أو مشكلة في العنوان. لذا فإن الإجابة المختصرة هي: هذا يعتمد. لكن هناك أخبار سارة ...
يتم تحصيل مدفوعات الرهن العقاري المتأخرة ، وهذا يجعل كل شيء أسهل عليك كمستأجر.
في الوقت الحالي ، تدفع إيجار شقتك في الأول من الشهر للشهر التالي - أو للتكرار ، فإن الإيجار الذي تدفعه للعيش هناك لشهر يوليو يكون مستحقًا مقدمًا ، في الأول من يوليو. على الرغم من ذلك ، يتم تحصيل مدفوعات الرهن العقاري المتأخرة ، مما يعني أن دفعة الرهن العقاري المستحقة عليك لشهر يوليو سيتم تحصيلها في الأول من أغسطس. في الواقع ، لن تكون دفعة الرهن العقاري الأولى مستحقة حتى شهر كامل بعد، بعدما ال الاخير يوم من الشهر الذي تغلق فيه. على سبيل المثال ، يعني إغلاق منتصف يوليو أن الدفعة الأولى ستكون مستحقة في الأول من سبتمبر: ستدفع الرهن العقاري الأول لشهر كامل (لشهر أغسطس) في الأول من سبتمبر ، وستدفع فائدة الرهن العقاري المستحقة عن الجزء الأخير من يوليو (بدءًا من الإغلاق حتى نهاية الشهر) عند طاولة الإغلاق - سيتم تغليفها في تكاليف الإغلاق الخاصة بك ، والتي سيقدرها المقرض لك بمجرد أن تكون متعاقدًا.
فيما يلي مثال لجدول زمني واحد سلس من العقد إلى الإغلاق:
24 يوليو
عرضك مقبول! أنت توافق على فترة إغلاق مدتها 45 يومًا.
رموز الملاك والمعاني
7 سبتمبر
تغلق في الوقت المحدد بعد 45 يومًا ... تهانينا!
ستدفع فائدة لمدة 24 يومًا عند الإغلاق - من 7 أيلول (سبتمبر) حتى نهاية الشهر. بقيمة الفائدة الإجمالية ، إجمالي الفائدة الشهرية على قرضي البالغ 300000 دولار أمريكي تقريبًا ( الذي غطيته بمزيد من التفاصيل هنا ) حوالي 930 دولارًا في البداية.
1 نوفمبر
أنت تدفع أول دفعة رهن لك على الإطلاق.
كما ترى ، على الرغم من إغلاق منزل أحلامك في يوليو ، إلا أنك لست مدينًا برهن عقاري شهري حتى نوفمبر.
كيف تحدد الوقت المناسب مع نهاية عقد الإيجار
ليس هناك سر في توقيت هذا بشكل صحيح ، خاصة وأن هناك العديد من المتغيرات الخاصة بموقفك. تعتمد خطة العمل الخاصة بك على مقدار الإشعار الذي يتعين عليك تقديمه لمالك العقار ، ومدة فترة الإغلاق ، وأيضًا ما إذا كان الإغلاق قد تأخر أم لا. عليك فقط أن تأخذ قفزة وأن تأمل في الأفضل لكن تستعد للأسوأ. والخبر السار هو أن كل شيء مقدمًا / متأخرًا يجعل الصورة المالية أسهل قليلاً في البلع.
فيما يلي بعض الطرق التي يمكن أن تنخفض بها ، من الناحية الافتراضية تمامًا. لقد التقطت هذه السيناريوهات من تعليق مفيد حقًا على Reddit صاغه متخصص عقاري:
إشعار إيجار لمدة 30 يومًا وإغلاق في الوقت المحدد
في هذا السيناريو والسيناريو التالي ، لن تضطر إلى تقديم إشعارك لإخلاء شقتك إلا بعد إغلاقها. ستلاحظ أنه مع وجود فترة إشعار مدتها 30 يومًا في شقتك ، لا يهم شروط فترة الإغلاق.
- دفع الإيجار في 1 أبريل ، كالعادة.
- أغلق منزلك في 25 أبريل. سيتم دفع حوالي 5 أيام من الفوائد المدفوعة مسبقًا عند طاولة الإغلاق.
- يستحق الإيجار مرة أخرى 1 مايو. لقد قدمت إشعارًا لمدة 30 يومًا بشيك الإيجار.
- لن تكون دفعة الرهن العقاري الأولى مستحقة حتى 1 يونيو للفائدة المستحقة خلال شهر مايو.
- أثناء ال بأكمله في شهر مايو ، يمكنك الوصول إلى كل من مكان الإيجار القديم الخاص بك ، ومنزلك الجديد ، دون الحاجة إلى دفع مصاريف السكن المزدوجة في شهر مايو ، من أجل حركة لطيفة ومريحة وغير مستعجلة على مهل.
- لم يكن لديك شهر مع مصاريف سكن مزدوجة ، وكان لديك شهر كامل للانتقال.
إشعار إيجار لمدة 30 يومًا وإغلاق متأخر
يؤدي الإغلاق المتأخر إلى حدوث عثرة في الطريق ، ولكن مع وجود إشعار لمدة 30 يومًا ، لا يزال لديك رفاهية عدم إرسال إشعار حتى اليوم التالي للإغلاق - دون دفع أي نفقات سكنية مزدوجة.
- دفع الإيجار في 1 أبريل ، كالعادة.
- اكتشف في 23 أبريل أن الإغلاق قد تأخر.
- دفع الإيجار في 1 مايو ، كالعادة.
- أغلق في 15 مايو ، أخيرًا. هناك 15 يومًا من الفوائد المدفوعة مسبقًا المستحقة عند طاولة الإغلاق (من مدخرات منزلك ودلو تكاليف الإغلاق ، وليس مجموعة فواتير الدفع الشهرية).
- أعط إشعارًا لمدة 30 يومًا في 16 مايو.
- ادفع الإيجار الأخير في 1 يونيو - إما لنصف الشهر (30 يومًا بعد إخطارك بتاريخ 15 مايو ، أو للشهر الكامل ، وفقًا لشروط عقد الإيجار).
- لطيفة خالية من الإجهاد 30 يومًا للتنقل ، من حوالي 16 مايو إلى 16 يونيو على الأقل حيث يمكنك الوصول إلى كلا المكانين.
- استحقاق أول دفعة رهن عقاري في الأول من تموز (يوليو).
- لم يكن لديك شهر مع مصاريف سكن مزدوجة ، وكان لديك شهر كامل للانتقال.
إذا كانت شقتك تتطلب إشعارًا لمدة 60 يومًا أو أكثر ، فستصبح الأمور أكثر تعقيدًا في الوقت المناسب تمامًا. في هذه الحالة ، ستلعب لعبة موازنة - وسيتعين عليك التخلي عن القليل من المال أو الوقت أو الأمان. سيكون وكيل العقارات أو سمسار الرهن العقاري على استعداد لمساعدتك في النظر إلى عقد الإيجار والميزانية والوقت المناسب لكل شيء ، حتى قبل أن تجد منزل أحلامك.
ماذا يعني 3:33
