ستسمع غالبًا مصطلح الرهن العقاري الثاني عند مشاهدة فيلم أو برنامج تلفزيوني عندما لا تكون الشخصية في وضع مالي كبير. كان عليهم أن يقضوا رهنًا ثانيًا على منزلهم ، وسوف تهمس شخصية ثرية ، وتصف كيف سقط العدو في الأوقات العصيبة. لكن قروض الرهن العقاري الثانية لها سمعة سيئة - على الرغم من كونها محفوفة بالمخاطر ، إلا أنها غالبًا ما تكون أداة رائعة لحل المشكلات المالية أو حتى المضي قدمًا بحكمة.
تعريف الرهن الثاني:
قبل الخوض في التفاصيل الجوهرية للرهن العقاري الثاني ، دعنا ندخل في نفس الصفحة مع ما هو بالضبط. أول قرض عقاري لك هو قرض يساعد في تمويل شراء منزل حتى لا تضطر إلى دفع مئات الآلاف من الدولارات دفعة واحدة (لنكن حقيقيين: من لديه هذا النوع من المال؟)
لكن الرهن العقاري الثاني يسمح لك بشكل أساسي باقتراض الأموال من ملكية منزلك. حقوق الملكية هي الجزء غير الممول من قيمة منزلك ، لذا فأنت في الأساس تجعل الأموال التي دفعتها في منزلك قابلة للاستخدام في أشياء أخرى. لنفترض أن منزلك يساوي اليوم 250 ألف دولار ، وأنت مدين بمبلغ 150 ألف دولار ، كما يقول هولدن لويس ، نيردواليت متخصص في الرهن العقاري. اطرح الدين من قيمة المنزل وهذا هو رصيدك: 100000 دولار. يمكن أن تنمو ملكية منزلك وتتقلص خارج مدفوعات الرهن العقاري: القيمة المكتسبة من سوق عقارات قوي أو التحسينات التي أدخلتها يمكن أن تترجم إلى زيادة في حقوق الملكية. ومع ذلك ، يمكنك أيضًا أن تفقد حقوق الملكية إذا انخفضت قيمة منزلك أو انهار سوق الإسكان.
ومع ذلك ، لا يمكنك دائمًا الحصول على جميع حقوق الملكية الخاصة بك في منزلك: يرغب معظم مقرضي الأسهم العقارية في الاحتفاظ بإجمالي الدين (لكلا الرهون العقارية) حتى 80 في المائة من قيمة المنزل ، أو في بعض الأحيان 90 في المائة ، يوضح لويس ، إذن في [هذا] المثال ، تبلغ قيمة المنزل 250000 دولار ، و 80 بالمائة منها تساوي 200000 دولار. إذا كنت مدينًا بمبلغ 150 ألف دولار على الرهن العقاري الأساسي ، فهذا يمنحك ما يصل إلى 50000 دولار يمكنك اقتراضه.
تمامًا مثل الرهن العقاري الأول ، يتم الاحتفاظ بمنزلك كضمان لرهنك العقاري الثاني. إذا تخلفت عن سداد رهنك العقاري ، فإن البنك لديه السلطة لأخذ منزلك كتعويض.
لماذا تحصل على قرض عقاري ثان:
حسنًا ، الآن بعد أن فهمت ما هو الرهن العقاري الثاني في الواقع ، دعنا نتعمق في سبب رغبتك في الحصول عليه. في بعض الحالات ، قد يكون لديك دفعت بقوة الرهن العقاري الخاص بك لتوفير مدفوعات الفائدة ، وتريد تحرير بعض الأموال لاستخدامها في حالة الطوارئ. قد ترغب أيضًا في إجراء تجديد كبير لزيادة رصيدك ، ولكن ، مرة أخرى ، ليس لديك المال المتاح لتحمله. في بعض الحالات ، قد يكون من المنطقي أيضًا استخدام أسهم منزلك لتوحيد الديون (مثل سداد ديون متعددة بمعدلات فائدة عالية بقرض كبير واحد بسعر فائدة أقل) ، أو دفع تكاليف التعليم ، أو حتى فواتير طبية كبيرة. بالنسبة للآخرين ، فإن إضافة رهن عقاري ثان هو أفضل طريقة لشراء منزل دون دفع 20٪ كدفعة أولى.
أنواع الرهون الثانية:
الآن ، إذا لم يكن الأمر محيرًا بما يكفي لوجود قروض عقارية أولية وثانية ، فهناك في الواقع نوعان سائدان من الرهون العقارية الثانية: قرض ملكية المنزل وخط ائتمان لشراء المنازل (HELOC). لنتحدث عن الاختلافات:
بيت العدالة القرض:
قرض ملكية المنزل هو قرض لمرة واحدة يوفر مبلغًا مقطوعًا من المال يمكنك استخدامه لأي شيء تريده. باستخدام هذا النوع من القروض ، ستسدد القرض تدريجيًا بمرور الوقت. عادةً ما يكون لقروض الملكية العقارية معدل فائدة ثابت ومدة القرض ، وتدفع نفس المبلغ شهريًا. بشكل أساسي ، تعمل تمامًا مثل الرهن العقاري الأول الخاص بك ، ولكنها عادةً ما تأتي بسعر فائدة أعلى من الرهن العقاري الأول الخاص بك نظرًا لأنك تضيف المزيد من المخاطر إلى تمويل منزلك ، باتريك بوياججي ، الرئيس التنفيذي لشركة rategravity.com ، يقول.
حد ائتمان حقوق الملكية الرئيسية:
إن خط ائتمان الأسهم العقارية (HELOC) هو ، حسنًا ، تحولت ملكية منزلك إلى حد ائتمان. أيا كان المقرض الذي تتعامل معه سيضع حدًا أقصى للاقتراض ، ويمكنك الاقتراض مهما كان المبلغ في أي وقت حتى تصل إلى الحد الأقصى. يمكنك أيضًا الحصول على HELOC وعدم استخدامه أبدًا ، ولكنه موجود إذا كنت بحاجة إليه. هذا هو السبب في أن خطوط الائتمان غالبًا ما تتم مقارنتها ببطاقات الائتمان - وعادة ما يكون لها معدلات فائدة أقل من تلك الخاصة بالبلاستيك. كما أنها لا تستهلك ، مثل قرض شراء منزل. ومع ذلك ، تأتي HELOCs بمعدلات قابلة للتعديل ، لذلك يمكن أن ترتفع المدفوعات الشهرية أو تنخفض ، اعتمادًا على معدلات الاحتياطي الفيدرالي.
هو 911 رقم ملاك
الآن بعد أن فهمت ما هي HELOC ، فإليك دوزي: إذا كنت قريبًا جدًا من سداد الرهن العقاري الخاص بك وتريد خصم المزيد من الفائدة (إذا كنت تتذكر ، نظرًا لأنه يتم إطفاء الرهون العقارية ، فأنت تدفع المزيد من الفوائد مقدمًا 30 عامًا) يمكنك الحصول على قرض عقاري ثانٍ في شكل HELOC ، وسداد الرهن العقاري الخاص بك ، ثم استخدام HELOC الخاص بك كرهن عقاري أول وخصم تلك الفائدة. (إذا كنت مرتبكًا بهذا المفهوم ، فمن المحتمل أنك لست مستعدًا للقيام بذلك بعد.)
ماذا يعني 444؟
الرهون العقارية الثانية لمشتري المساكن لأول مرة ، أو القروض على الظهر:
حسنًا ، حسنًا ، حسنًا ، في حين أن هذا قد يكون مربكًا ، إليك ما قد ينطبق عليك: على الرغم من أن الأمر يبدو مخالفًا للحدس ، فإن أصحاب المنازل القدامى الذين يتطلعون إلى استخدام حقوق الملكية ليسوا هم الأشخاص الوحيدون الذين لديهم رهن عقاري ثان. قد يختار مشترو المنازل لأول مرة الحصول على قرضين عقاريين في وقت واحد إذا لم يتمكنوا من تحمل دفعة أولى بنسبة 20 في المائة دون أخذ PMI. غالبًا ما يشار إلى هذه القروض على أنها قروض على الظهر. يتم تقديم هذه عادةً في شكل قروض 80/10/10 أو 80/5/15. هذا يعني أنهم يقترضون 80 في المائة من مبلغ منزلهم في الرهن العقاري الأول بمعدل ثابت واحد ، و 10 أو 5 في المائة من قيمة منزلهم في رهن عقاري ثانٍ مع رهن عقاري آخر ، بسعر ثابت أعلى ، ويقدمون 10 أو 15 في المائة من حقوق الملكية من خلال دفعة أولى.
في بعض الحالات ، يمكن أن يكون هذا أفضل خيار مالي للبعض. نظرًا لأن البنوك تعتبر القروض التي تزيد عن 80 في المائة من قيمة المنزل كقروض ذات مخاطر أعلى ، فإنها غالبًا ما تأتي بسعر فائدة أعلى وتتطلب مؤشر مديري المشتريات على عكس تلك التي لديها مدفوعات مقدمة بنسبة 20 في المائة أو أعلى. يمكن أن تساعد الرهون العقارية الثانية في خفض معدل الفائدة هذا والتخلص من مؤشر مديري المشتريات عن طريق كسر هذا القرض الكبير: بدلاً من اقتراض الكثير من المال بفائدة عالية جدًا ، يحصل بعض الأشخاص على رهن عقاري أول ضمن مبالغ القرض المطابقة (ما هي وكالات مثل فاني ماي و Freddie Mac) ثم رهنًا ثانيًا لتغطية تكاليف القرض المتبقية. يقول Boyaggi إنه ليس من غير المألوف أن تكون المدفوعات المجمعة أقل من قرض واحد مع تأمين الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، في الوقت الحالي ، تعتبر الفائدة على قرضك الثاني معفاة من الضرائب (تخضع لقيود خصم الفائدة) ، ولكن مدفوعات تأمين الرهن العقاري ليست كذلك.
المخاطر:
عندما يتعلق الأمر بعملية الرهن العقاري الثانية - بغض النظر عن الغرض الذي تستخدمه من أجله - فمن الأهمية بمكان أن تتذكر أنك تضع منزلك على المحك. بالإضافة إلى ذلك ، ضع في اعتبارك أنك ستحتاج إلى دفع العديد من التكاليف للتقييمات والتحقق من الائتمان وما إلى ذلك. إذا كان هناك أي خوف حقيقي من عدم قدرتك على سداد الرهن العقاري الثاني ، فهذا ليس القرض المناسب لك .
بالإضافة إلى ذلك ، فكر في سبب رغبتك في ذلك. إذا كنت ترغب في شراء سيارة تسلا جديدة ، فربما لا يكون الرهن العقاري الثاني هو السبيل للذهاب. بدلاً من ذلك ، يُفضل استخدامها لتحسين الوضع المالي (توحيد الديون أو تحسين حقوق الملكية) بدلاً من خلق مشاكل مالية جديدة.
وبالطبع ، لا تبني قراراتك المالية على أساس هذه المقالة: أفضل نصيحة عندما يتعلق الأمر بالتفكير فيما إذا كان الرهن العقاري الثاني مناسبًا لك هو التحدث إلى مسؤول قرض حسن السمعة. بينما نريد أن نقدم لك كل المعلومات الممكنة ، فإن رأيهم المهني هو الأكثر أهمية. من الجيد أيضًا التحدث إلى معد الضرائب قبل أن تبدأ في أخذ الخصومات إذا كنت تأخذ (أو تخطط لسحب) قرض عقاري ثانٍ.
في نهاية اليوم ، يمكن أن يكون الرهن العقاري الثاني خيارًا مثاليًا لبعض الأشخاص. فقط تأكد من اتخاذ قرار محسوب ومتعلم ومدروس مهنيًا قبل التوقيع على الخط المنقط.
