أنت تعلم أنك تريد شراء منزل - فأنت لست متأكدًا من أين تبدأ. ولا عجب في أن شراء منزلك الأول يمكن أن يكون عملية طويلة ومخيفة ومليئة بالأشياء المقززة مثل الرياضيات والوثائق القانونية والمنافسة الشرسة. لكن لا داعي للقلق: فالمشترين لأول مرة مثلك يفعلون ذلك طوال الوقت ، وسنرشدك خلال هذه العملية.
أولاً ، عليك التأكد من أنك مستعد عاطفياً ومالياً لشراء منزل. نأمل أن تكون قد أمضيت السنوات القليلة الماضية في الحصول على أساس مالي قوي - وهذا يعني كسب دخل ثابت ، والادخار لدفع دفعة أولى ، وتحسين ائتمانك حتى تتمكن من التأهل للحصول على قرض عقاري.
البحث
ليس هناك أي ضرر من الدخول في البيوت المفتوحة قبل أن تكون مستعدًا رسميًا للشراء ، فقط للتعرف على السوق وما يعجبك وما لا يعجبك. ولكن بمجرد أن تتخلص من أموالك ، فقد حان الوقت للبدء بجدية.
إذا كنت مستأجرًا ، فابدأ البحث قبل حوالي ستة أشهر من انتهاء عقد الإيجار ، كما تقول ماري بريستي ، المالك / السمسار في مجموعة Presti في نيوتن ، ماساتشوستس. بالنسبة لمشتري المنزل العادي ، يستغرق الأمر من شهرين إلى ثلاثة أشهر فقط للعثور على عقار ، وبمجرد تقديم عرض ، يكون ذلك من ستة إلى ثمانية أسابيع أخرى ، كما تقول. ومع ذلك ، في الأسواق التي بها الكثير من المنافسة وقليل من المخزون ، يمكن أن يستغرق البحث وقتًا أطول.
إنها لفكرة جيدة أن تبدأ بدرس مشتري منزل لأول مرة ، والذي سيقدم لك العملية بالإضافة إلى بعض المتخصصين العقاريين الجديرين بالثقة في منطقتك. فكر بالتأكيد في الالتحاق بفصل مشتري منزل لأول مرة لتتعلم قدر المستطاع ، لذلك ليس الأمر مخيفًا ، كما يقول Presti. غالبًا ما يكون إكمال مثل هذه الفئة أحد متطلبات برامج قروض مشتري المساكن لأول مرة على أي حال ، لذلك من الجيد أن تحصل على هذا في وقت مبكر.
في هذا الوقت تقريبًا ، سترغب في البدء في تجميع فريقك العقاري ، بدءًا من وكيل المشتري ومقرض الرهن العقاري. (في وقت لاحق ، ستحتاج إلى محامي عقارات ومفتش منزل ووكيل تأمين أيضًا.) اسأل من حولك أو اقرأ مراجعات سمسار عقارات على Zillow أو Trulia ، أو تعرف على ما إذا كان مدرس الفصل الخاص بك لديه أي توصيات لوكيل المشتري. إذا كنت تحب سمسار عقاراتك وتثق به ، فيمكنه بشكل عام توجيهك نحو المحترفين المحليين الآخرين الذين عملوا معهم في الماضي ، من مسؤولي القروض إلى وكلاء التأمين.
تختلف قوانين الولاية ، لكن وكيل المشتري سيمثل مصالحك طوال عملية البحث عن منزلك والتفاوض نيابة عنك ، ويتلقى عمومًا جزءًا من العمولة من البائع عندما تشتري منزلًا في النهاية (مما يعني أنك لا تدفع لهم مباشرة). اختر شخصًا لديه فهم عميق للسوق المحلي - ومن تثق به للبحث عنك.
ابدأ باستشارة موجزة مع وكيلك حتى تكون على نفس الصفحة - فهم بحاجة إلى معرفة ما تبحث عنه. تمنح Presti واجباتها المنزلية للمشترين الجدد ، وتوجههم إلى وضع قائمة بأهم خمسة أشياء لا غنى عنها - ميزات غير قابلة للتفاوض يحتاجها المنزل تمامًا ، والتي قد تتراوح من الهواء المركزي إلى مدينة أو موقع معين - ثم تحديد الأولويات معهم. وإذا كنت تشتري عقارًا مع شخص آخر ، فيجب أن يفعلوا الشيء نفسه بشكل منفصل ، ومن ثم يجب أن يجتمع الاثنان معًا ويدمجوا هذه القائمة في قائمة أولويات واحدة ، كما تقول. قد يستغرق ذلك أسابيع وأسابيع.
بعد ذلك ، يطلب منهم Presti عمل قوائم مرتبة لأهم خمسة عناصر لقائمة الرغبات أيضًا - ودمج القائمتين معًا. ما لم يكن هناك تداخل كبير بينكما ، ستحتوي هذه القائمة غالبًا على مجموعة من الضروريات التي تم التخلي عنها من أول زوج من القوائم. لكن كل ميزة يمكنك الحفاظ على مرونتها تفتح لك المزيد من المنازل المحتملة - ونطاقات الأسعار.
سيساعدك سرد هذه المعايير على الاستمرار في التركيز على ما يهمك حقًا عندما تشاهد منزلًا ، كما يقول Presti. إذا بدأ الناس للتو في إلقاء نظرة على المنازل ولم يكن لديهم هذه القائمة المعدة ، فإنهم يدخلون وإذا كان يحتوي على مطبخ جميل يعتقدون فجأة أنه رائع. هم ينظرون إلى مستحضرات التجميل ، وهذا يجب أن يكون أحد آخر الأشياء التي يجب التركيز عليها ، كما تقول.
أولاً ، انظر إلى ما إذا كان يفي بالمعايير الخاصة بك ، وما هو مهم بالنسبة لك. ثانيًا ، الجوانب الهيكلية - كم عمر الفرن ، والسقف ، والنوافذ - قبل أن تبدأ في النظر إلى ما إذا كان يحتوي على غسالة أطباق من الفولاذ المقاوم للصدأ ، كما يقول Presti. لأنه بصفتك مالكًا للمنزل ، يمكنك تغيير منزلك أو شقتك في أي وقت تمامًا. أنت تمتلكه ، ويمكنك دائمًا إصلاحه بمرور الوقت. لكن لا يمكنك التقاط منزل ونقله بعيدًا عن شارع مزدحم.
يحفظ يعلق عليه مشاهدة المزيد من الصور (رصيد الصورة: كريج كيلمان)
احصل على موافقة مسبقة
يجب أيضًا أن تحصل على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري قبل البدء في زيارة المنازل. لسبب واحد ، إذا وجدت منزل أحلامك على الفور ، فقد تفوتك فرصة الحصول على تمويل. لكنه سيعطيك أيضًا توقعات واقعية حول ما يمكنك تحمله. عادةً ما أقترح عليك القيام بذلك في وقت مبكر ، لأنه قد يكون مفاجئًا ومزعجًا عندما يذهب المشتري أخيرًا إلى المقرض ويطلب الموافقة المسبقة ، ويكتشفون أن درجة ائتمانهم أقل مما كانوا يعتقدون أو ليس لديهم القوة الشرائية يقول بريستي.
المعنى الروحي 1234
قارن بين عدد قليل من المقرضين المختلفين ومنتجات الرهن العقاري عبر الإنترنت ، بما في ذلك تلك التي تقدمها الاتحادات الائتمانية المحلية إذا كنت مؤهلاً والقروض منخفضة الدفعة المقدمة لمشتري المساكن المقدمة من قبل وكالة تمويل الإسكان في ولايتك .
ستحتاج إلى جمع قسائم الدفع والإقرارات الضريبية والمستندات المالية الأخرى لتطبيق الرهن العقاري الخاص بك. احتفظ بها في مجلد طوال مدة البحث عن منزلك ، حيث ستحتاج إلى تقديمها مرة أخرى عند الانتهاء من قرضك العقاري (أو إذا انتهت صلاحية الموافقة المسبقة التي مدتها 90 يومًا).
مع وجود وكيل مشتري بجانبك ورسالة موافقة مسبقة في متناول يدك ، فأنت الآن جاهز لملاحقة القوائم والبحث عن منزل أحلامك - وتقديم عرض ، إذا وجدته.
العرض
عندما تجد المنزل المناسب ، سيساعدك وكيلك في كتابة وتقديم عرض. سيحاول وكيل المشتري الجيد جمع بعض التفاصيل حول البائع التي قد تعمل على تحسين فرصك (وتحديد ما إذا كان يجب عليك تقديم خطاب شخصي أيضًا) ، وستعرف السوق المحلي جيدًا بما يكفي لضمان أن يكون عرضك تنافسيًا.
تتمثل مهمة وكيلك في معرفة دافع البائع ، وما إذا كانت هناك عروض أخرى ، وما هو مهم للبائع عند النظر في العروض ، كما يقول Presti. باستخدام هذه المعلومات ، قد تكون قادرًا على جعل عرضك أكثر جاذبية بطرق صغيرة. في كثير من الحالات ، سوف يتعلمون ، بالتأكيد ، أن المال مهم ، لكنه ليس الشيء الوحيد. ربما يكون من المهم حقًا بالنسبة لهم أن يختتموا في يوم معين.
ستحتاج عادةً إلى تضمين إيداع مع عرضك ، يسمى العربون ، والتي قد تتراوح من 1000 دولار إلى 10000 دولار أو أكثر. يتم تطبيق هذه الأموال على سعر الشراء إذا تم قبول عرضك ، وإعادته إليك إذا لم يتم قبوله - ولكن إذا انتهكت شروط العرض المقبول ، فقد انتهى الأمر.
معنى 777
يحفظ يعلق عليه مشاهدة المزيد من الصور (رصيد الصورة: ماريسا فيتالي)
انتظر وقلق
خذها مني ، فإن تقديم عرض يتطلب الكثير من الشجاعة: أنت ملتزم بدفع مئات الآلاف من الدولارات ، لذلك تحتاج حقًا إلى الإعجاب بالمكان - ربما الحب. في الوقت نفسه ، من الممكن تمامًا أن يتم رفض عرض أسعارك. نحن وقع فى غرام والمزايدة على ثلاثة منازل على مدار عام قبل قبول عرضنا الرابع أخيرًا ؛ كل رفض كان مدمرًا.
قالت جودي ألكسندر ، سمسار عقارات في مجموعة Higgins Group في ليكسينغتون ، ماساتشوستس ، إن بعض مشتريها تعرضوا للمزايدة 10 مرات أو أكثر قبل أن ينجحوا أخيرًا - كل واحد خيبة أمله المرهقة. قالت إنه عذاب. الجزء الأكبر من [هذه الوظيفة] هو أن تكون عاملة اجتماعية. ليس كل شيء عقارات.
تقول سارة كورفال ، التي اشترت منزلًا مع زوجها سكوت في عام 2016 ، إن هذا هو الوقت الذي تصبح فيه الأمور مرهقة حقًا. كان هناك الكثير من الأجزاء المتحركة التي بدأت العمل فورًا بعد أن قدمنا عرضنا. قالت إنها كانت زوبعة. حدث أيضًا أنه تم قبول العرض في الأسبوع الذي كنا نغادر فيه في إجازة ، ولذا كان علينا إجراء أعمال من حديقة وطنية مع خدمة خلوية رديئة. محاولة وضع أمر عاجل في اختبار الرادون عندما لا تتمكن من سماع الشخص على الطرف الآخر لا يساعد في ضغط الدم لديك.
تفتيش المنزل
في ظروف السوق العادية ، يجب أن يحتوي عرضك على حالة طوارئ تسمح لك بإجراء فحص للمنزل في غضون أسبوع أو نحو ذلك من العرض المقبول. يتيح لك هذا التراجع عن الشراء أو إعادة التفاوض على السعر إذا أظهر فحص المنزل مشاكل لم تكن معروفة من قبل.
سيقوم مفتش المنزل بفحص الحالة الهيكلية والميكانيكية للمنزل ، كما يقول خورخي كولون ، مدير البرنامج في الموجهون لشراء المساكن ، وهو برنامج لمؤسسة Allston-Brighton Development Corp غير الربحية في بوسطن.
إنهم ليسوا كلي المعرفة ، ولكن يمكن لمفتش المنزل عمومًا تنبيهك إلى مشاكل واضحة أو نقاط اضطراب محتملة قد تحتاج إلى نظرة فاحصة من أحد المتخصصين ، مثل مفتش الآفات أو مهندس الإنشاءات. التفتيش متوسطات حوالي 300 دولار إلى 500 دولار ، ويجب أن تستمر لبضع ساعات. إذا كنت قادرًا على ذلك ، فمن الجيد أن تقوم بمراقبة المفتش لمعرفة المزيد عن المنزل.
سيخبرك مفتش المنزل ، على سبيل المثال ، إذا كان نظام التدفئة أو السقف بحاجة إلى استبدال في المستقبل القريب ، وكلاهما قد يكون إصلاحًا مكلفًا ، كما يقول كولون. إذا قمت بتضمين أمر طارئ للفحص ، فيمكنك استخدام تقرير المفتش لتقرير ما إذا كنت تريد إعادة التفاوض أو حتى التراجع عن المعاملة دون فقدان الإيداع الخاص بك. ومع ذلك ، فإن ما لا يستطيع مفتش المنزل إخبارك به هو ما إذا كان يجب عليك شراء منزل أم لا ، يضيف كولون. الأمر متروك للمشتري.
في السوق الساخنة ، يمكن للمشترين لأول مرة أن يكافحوا لمواكبة المشترين النقديين ، وقد يشعرون بالضغط لإسقاط الحالات الطارئة من عرضهم - مثل طوارئ تفتيش المنزل. قال لي ألكساندر ، أعتقد أنه عليك أن تكون راعي بقر حقيقي للقيام بذلك ، أعني ذلك. ولكن من ناحية أخرى ، إذا كنت تريد أن تكون متسابقًا ، فعادةً لا يرغب البائعون في قبول عرض مصحوب بطوارئ فحص إذا كانت هناك عروض أسعار متعددة.
إحدى الطرق التي يقترح بها ألكسندر الالتفاف على ذلك في الأسواق التنافسية هي الضغط على تفتيش المنزل بين المنزل المفتوح وعندما يحين موعد تقديم جميع العروض ، عادةً بعد أيام قليلة. والآخر هو العودة لرؤية المنزل مرة ثانية قبل استحقاق العرض ، وهذه المرة مع مقاول أو صديق مطلع في العمل يمكنه قياس التدفئة ، والكهرباء ، والسباكة ، والأنظمة الرئيسية في قالت.
يحذر القولون من التنازل عن طوارئ الفحص الخاصة بك ، ما لم يكن لديك الوسائل اللازمة لتغطية أي إصلاحات غير متوقعة. عند كتابة عرض ، تأكد من أن الشروط والأحكام المدرجة واقعية بالنسبة لك ، على حد قوله. لا تسمح للقدرة التنافسية للسوق بإجبارك على اتخاذ قرارات عاطفية.
اتفاقية الشراء والبيع
بعد فحص المنزل ، وبعد أي إعادة تفاوض ، يكون كلا الجانبين على استعداد للمتابعة ، فقد حان الوقت لتوقيع العقد النهائي ، والذي يُطلق عليه غالبًا اتفاقية البيع والشراء (ملاحظة). سيوضح هذا سعر الشراء النهائي وتاريخ الإغلاق والتفاصيل القانونية الأخرى المتعلقة بعملية البيع. قد تتضمن حالات طارئة إضافية تحميك أو تحمي البائع: على سبيل المثال ، تسمح لك طوارئ الرهن العقاري بالتراجع إذا كنت غير قادر على تأمين التمويل.
تقديم طلب الرهن العقاري النهائي والتسوق للتأمين على أصحاب المنازل
بمجرد توقيع P&S ، حان الوقت لإتمام التمويل الخاص بك. ستقدم طلب قرض عقاري نهائي - تحديث لطلبك السابق ، مع إيصالات دفع جديدة وكشوف حساب بنكية - من أجل اكتتاب أكثر صرامة. احتفظ برصيدك مغلقًا خلال هذه الفترة ، لأنك لا تريد أن تتفاخر بطاقة الائتمان بشكل مفاجئ لإسقاط درجة الائتمان الخاصة بك وإفساد طلب الرهن العقاري الخاص بك.
في هذا الوقت تقريبًا ، سيقوم المُقرض عادةً بتوظيف المثمن لتقييم قيمة العقار. هذا سيكلف حوالي 300 دولار إلى 400 دولار ، على الرغم من أنه يمكن جمعها في تكاليف الإغلاق الخاصة بك. إذا قمت بالمزايدة على سعر الطلب ، فقد يكون هذا أمرًا محطمًا للأعصاب بعض الشيء ، لأنك تحتاج إلى أن يكون التقييم قريبًا أو أعلى من سعر الشراء المتفق عليه - لن يقرضك المُقرض أموالًا أكثر مما يستحق المكان.
الآن بعد أن كنت تعمل مع الأرقام النهائية ، غالبًا ما تكون هذه هي النقطة التي يختار فيها المشترون تثبيت سعر الفائدة لمدة 30 أو 45 يومًا - وهي مدة كافية للاحتفاظ بجميع الأرقام في مكانها حتى تاريخ الإغلاق. (ومع ذلك ، يمكنك اختيار تثبيت الأسعار في أي وقت في هذه العملية - قد يكون مسؤول القرض الخاص بك قادرًا على تقديم النصح لك في هذا الصدد.) يجب أن يكون المقرض الآن قادرًا على إعطائك تقييمًا دقيقًا لتكاليف الإغلاق وأي تأمين أو ضرائب الممتلكات التي ستحتاج إلى دفعها مسبقًا (للعام المقبل) عند الإغلاق.
عند الحديث عن التأمين على أصحاب المنازل ، ستحتاج إلى الحصول على بعض التأمين قبل أن تتمكن من إغلاق المنزل - البنك ليس على وشك تسليمك مئات الآلاف من الدولارات دون تأكيد أن استثماره مؤمن. قد يكون سمسار العقارات الخاص بك قادرًا على التوصية بوكيل تأمين محلي ، أو إذا كنت راضيًا عن التأمين على سيارتك ، فيمكنك أن تسألهم عن تجميع سياسات السيارات ومالكي المنازل للحصول على خصم. إذا كنت في شك ، فابحث عن وكيل مستقل يمكنه التسوق للحصول على أفضل الأسعار والتغطية نيابة عنك.
إغلاق
قبل الإغلاق مباشرة ، ستتاح لك الفرصة لإجراء جولة أخيرة من المنزل ، للتأكد من أنه فارغ ونظيف وسليم إلى حد ما - نفس المنزل الذي وافقت على شرائه. قد تكون التوترات عالية في هذه المرحلة ، لكن لا يريد أي طرف أن تنتهي الصفقة الآن ، لذلك نأمل أن يتم وضع أي تفاصيل غير دقيقة. (حاول البائع ترك قطعة أثاث قبيحة ضخمة خلفه - لم نكن نمتلكها).
تختلف إجراءات الإغلاق ، ولكن بشكل عام ستلتقي بالبائع ، وأصحاب العقارات ، والمحامين للتوقيع على العقد - وإضافة John Hancock الخاص بك إلى حوالي مائة نموذج قانوني آخر. يمكن لوكيلك أو محاميك شرح أي شيء لا تفهمه - لا بأس في طرح الأسئلة. إنها صفقة كبيرة جدًا ، بعد كل شيء.
يحفظ يعلق عليه مشاهدة المزيد من الصور (رصيد الصورة: ديانا ليانغ)
ماذا يعني 410
وفي النهاية ، فويلا! ستحصل على مفاتيح منزلك الجديد. تهانينا!
