في وقت سابق من هذا العام حاولت شراء منزل في ولاية مين. لقد مررت بثلاث سنوات على الوباء وثلاث سنوات ونصف بعد إصابة دماغية رضحية استمرت في كثير من حالات الوباء. لم أكن أريد منزلًا فقط ، بل أردت مكانًا لأعيشه هرب . ما تعلمته عندما كنت أتوق للهروب من الواقع المدمر للإصابة والأمراض الاجتماعية هو أن ممارسات الرهن العقاري لم تلحق بأساليب العمل الحديثة ، ولم يخبرني أحد بذلك.
لمزيد من المحتوى مثل هذا اتبع
كما ترى ، خلال السنوات الثلاث الماضية ، كنت أعمل بشكل ثابت في شركة ذكاء اصطناعي ناشئة. عندما تركت الشركة الناشئة في فبراير ، كان لدي بضعة أشهر من التوقف ثم بدأت العمل بالقطعة. لم أكن أكسب نفس القدر الذي كنت أحصل عليه من قبل ، ولكن كان ذلك كافياً لدرجة أنني افترضت ذلك الحصول على قرض عقاري لمنزل ريفي حالمة في ولاية مين الساحلية لن يكون مشكلة. كنت مخطئا.
222 رقم الملاك المعنى
الشيء الأكثر إثارة للصدمة الذي تعلمته في رحلتي هو أن ما أثر علي كان من المحتمل أن يؤثر أيضًا على 36 في المائة من السكان يعملون لحسابهم الخاص و ال 16٪ من السكان فوق سن 65 . إذا كنت في هذه الفئة ، فهناك خمسة أشياء مهمة يجب أن تعرفها إذا كنت تبحث عن شراء منزل ولكن لديك أقل من عامين من أرباح العمل المستقل أو أنك عاطل عن العمل بشكل دائم (عن طريق الاختيار أو غير ذلك).
هناك عدة أنواع مختلفة من الرهون العقارية المتاحة للأشخاص في وضعي: أساسي ، وثانوي ، واستثماري ، وقروض تجارية ، ومضمونة بالأصول ، ومضمونة بضمانات. مررت بهم جميعًا تقريبًا.
قائمة الملائكة وصي عيد الميلاد
لا تزال W2 هي الطريقة الأساسية التي تتحقق بها البنوك من ترشيحها للحصول على قرض عقاري.
في يونيو 2021 ، كنت مؤهلاً للحصول على قرض عقاري جعل شراء شقة في مدينة نيويورك أمرًا ممكنًا. بحلول شهر يونيو من عام 2022 ، لن يأخذني أي بنك تقليدي. السبب؟ ترتبط غالبية قرار البنك بتمويل قرض عقاري بشكل مباشر بأجرك W2. أصولك أو مصادر الدخل الأخرى ليست عاملًا كبيرًا عند تحليل الأرقام. افتراضهم هو أن الوظيفة التقليدية تعني أنك ستكون قادرًا على سداد قرض ، متجاهلًا الحقيقة أن الأمريكيين يغيرون وظائفهم في المتوسط كل بضع سنوات ، 25 في المائة من الناس من المرجح أن يتركوا وظائفهم بعد الجائحة ، وفي وجه أ الركود الاقتصادي ، من المرجح أن يفقد المزيد من الناس وظائفهم أكثر مما سبق. وقد تم وضع الكثير من هذا التشريع موضع التنفيذ في أعقاب أزمة الإسكان عام 2008. إنها ليست سياسة سيئة في حد ذاتها ، لكنها سياسة لم تعد تعكس العصر.
إذا كنت تتطلع إلى شراء منزل وتفترض أنك مؤهل ، فمن المهم أن تأخذ بعض الوقت لفهم ما هو الرهن العقاري وما تبحث عنه البنوك: الدخل لسداد القرض. هذا يعتمد على التوقعات التي هي بالدرجة الأولى تعتمد على الدخل الحالي ، كما يتصورها الحدس المصرفي. هذا يعني W2 ، أكثر من عامين من الدخل المستقل ، أو ملكية شركة ذات دخل صافٍ كبير. ليس له علاقة تذكر بتاريخك المصرفي أو درجة الائتمان أو الأصول.
خياري الأول: الشراء نقدًا ، ثم الحصول على قرض عقاري بعد ذلك.
بعد أن حرمني كل من تحدثت معه من الحصول على رهن عقاري عادي ، مدعيا أن أرباحي من العمل المستقل لم تكن قابلة للدفاع عنها لأنهم لم يتمكنوا من رؤيتها على مدى عامين من تاريخ الضرائب ، اقترحوا أن أفكر في الشراء نقدًا بالكامل ثم الحصول على قرض عقاري. أصبحت 'الرهون العقارية العكسية' أو 'تمويل الرهون العقارية المتأخرة' رائجة خلال جائحة في ولاية مين (والعديد من الأماكن الأخرى) عندما بدأ الأفراد الذين لديهم أصول نقدية كبيرة في شراء منازل ثانية. باستخدام هذا الخيار ، يمكنك شراء منزل بجميع النقود ، ثم العودة إلى البنك واطلب منهم رهنًا عقاريًا على أساس هذا الأصل النقدي. يمكنك بعد ذلك الحصول على قرض عقاري ، غالبًا بسعر فائدة أعلى ، لكن الأمر سيستغرق شهورًا و (!) مرة أخرى ، سوف يرغبون في رؤية W2 لتأمين الرهن العقاري مرة أخرى. في حالتي ، ما زلت غير مؤهل.
لقد تعلمت عن الرهون العقارية الاستثمارية.
من أجل إقناع البنوك أنني أستطيع تحمل الرهن العقاري ، اعتقدت أنه قد يكون من المفيد التحدث معهم حول كيفية التفكير في استخدام هذا المنزل كعقار استثماري . كنت قد أدرت ثلاثة عقارات أخرى في Airbnb وفهمت كيفية إنشاء شركة لا تغطي الرهن العقاري فحسب ، بل تمكنت من توفير الإيرادات لي. في اللحظة التي ذكرت فيها الاستثمار ، تم نقلي من سماسرة الرهن العقاري الذين عملوا في الرهون العقارية الأولية والثانوية وفي فئة الرهن العقاري الاستثماري. للتأهل ، ستحتاج إلى إثبات أن أسعار الإيجار المحلية يمكن أن تغطي تكاليف الرهن العقاري. بالنسبة لي ، عندما كنت أتطلع لشراء عقار متدهور وإصلاحه بمرور الوقت ، فقد فشلت شركات السوق تلك. لم يستطع السمسار إثبات القضية. استمرت المطاردة!
فكرت في الرهن العقاري بضمان الأعمال.
مع خيارات الرهن العقاري الفردية النموذجية غير المطروحة على الطاولة ، حاولت تأمين ما يعرف بالرهن العقاري للأعمال التجارية. إذا كنت تعمل بالقطعة وتدير شركة لديها إقرار ضريبي أو يمكن أن تظهر قوتها نسبة الدين إلى الدخل ، قد تكون مؤهلاً لهذا النوع من القروض. اعتقدت أن هذا قد يكون ممكنا بالنسبة لي. كنت أدير شركة صغيرة منذ أكثر من خمس سنوات ، لكنني كنت دائمًا على دراية كبيرة بنصيحة المحاسب الخاص بي للتأكد من أنني كنت أنفق الأموال التي كنت أحصل عليها من أجل خفض فاتورتي الضريبية. قد تكون هذه النصيحة مفيدة بالنسبة للضرائب الخاصة بي ، لكن اتضح أنها كانت بالضبط عكس ما يطلبه مني سماسرة الرهن العقاري المضمونون. نفى مرة أخرى!
ثم ذهبت إلى التفاصيل الدقيقة للرهون العقارية المضمونة بالأصول.
في حديثها مع مستشاري المالي حول مشاكل الرهن العقاري ، أكدت لي أنني لست وحدي. يمر معظم عملائها بنفس هذا الصراع عندما يحاولون شراء منازل عند تقاعدهم. من أجل التمكن من شراء المنازل ، غالبًا ما يتعين عليهم أخذ مبالغ كبيرة من مدخراتهم التقاعدية ، وشراء منزل ثم الحصول على الرهن العكسي أو المؤجل . يمكن أن يعني الحصول على شيكات بمئات الآلاف من الدولارات يتم تسليمها إلى صندوق البريد. بالنسبة لي ، كان هذا هو الملاذ الأخير ولكن تم إحباطها مرة أخرى. كانت الأموال في محفظتي المالية في الأماكن التي يجب أن تكون فيها ، وسأضطر إلى تحويل مبالغ كبيرة من المال للتأهل. أخبرني مستشاري المالي أن الأمر غير منطقي.
ما هو 12 12
بعد كل هذا ، قيل لي أن أستثمر مع شريك.
في هذه المرحلة ، رفعت يدي. الطريقة الوحيدة التي يمكنني من خلالها الحصول على قرض لشراء منزل أريده هي الاستثمار مع شريكي. كان دخله W2 يفوق أي أصول مرتبطة به ، والأرباح المحتملة ، والرفاهية المالية التي تراكمت لدي على مدار السنوات بدونه. شعرت بالإحباط على الأقل ، وقليلاً من الجحيم الأبوي. بدا الأمر معقدًا للغاية لربط أصولي بدخله المعتمد من البنك وأنواع العقارات التي تمت الموافقة على شرائها.
لقد قررت ، بيأس ، انتظار فرصة الهروب.
إذا كنت تمر بشيء مشابه ، فأنت لست وحدك. إن إجراءات حماية سوق الإسكان الموضوعة لتجنب انهيار السوق لم تعد تخدم في الواقع شريحة كبيرة من السكان. سيجد المتقاعدون وأولئك الجدد في العمل الحر أو الجدد في العمل الحر كمصدر دخل أساسي لهم صعوبة بالغة في الحصول على قرض. هناك حاجة إلى تشريع جديد لمعالجة التغييرات في سوق الإسكان الحالي بشكل أفضل. الاتصال بعضو الكونجرس الخاص بك بقصتك مكان جيد للبدء.
