ما هو التقادم الوظيفي؟

شراء منزل ليس بالمهمة اليسيرة. هناك قرارات ضخمة يجب اتخاذها: هل تبحث عن مفتاح تسليم مفتاح أم مثبت علوي؟ هل الرحلة الطويلة تستحق التوفير؟ هناك أيضًا أرقام لا حصر لها يجب حلها: كيف يمكن مقارنة الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت بمعدل قابل للتعديل؟ ما المبلغ الذي ستدفعه بالفعل على هذا المنزل الذي تبلغ قيمته 200000 دولار؟ وعند اكتشاف كل هذا ، فمن المرجح أن تصادف بعض المصطلحات الجديدة تمامًا لفك شفرتها.

أحد المصطلحات الأكثر شيوعًا التي قد تواجهها أثناء البحث هو ما يسمى التقادم الوظيفي. على سبيل المثال ، قد يشير سمسار العقارات الخاص بك إلى منزل أقل من مثالي بسعر رائع على أنه عفا عليه الزمن من الناحية الوظيفية. أنت تعرف ما هي الوسائل الوظيفية ، وتعرف ما الذي تعنيه كلمة عفا عليها الزمن ، ولكن ماذا يعني ذلك بالنسبة لك ، لمشتري المنزل والبائع المستقبلي المحتمل؟ هنا ، كل ما تحتاج إلى معرفته ، بما في ذلك ما إذا كان شراء منزل قديم وظيفيًا أمرًا منطقيًا بالنسبة لك.

ما هو التقادم الوظيفي؟

مصطلح التقادم الوظيفي له عدة تطبيقات مختلفة اعتمادًا على الصناعة ، ولكنه في العقارات يشير إلى فقدان قيمة الممتلكات بسبب الأسلوب أو المساحة أو ميزة تصميم معينة. في الأساس ، تحتوي المنازل القديمة وظيفيًا إما على الكثير أو القليل جدًا من شيء مقارنة بالمنازل الأخرى في المنطقة وفي السوق.

ماذا يعني 12 12

على سبيل المثال ، لنفترض أنك تنظر إلى منزل قديم بغرفتي نوم وحمام واحد في حي مليء بالمنازل الجديدة التي تضم ثلاث غرف نوم بالإضافة إلى حمامين. سيتم اعتبار المنزل الذي تبحث عنه قديمًا من الناحية الوظيفية لأنه على الرغم من أنه لا يزال بإمكانك العيش في المنزل ، إلا أن معظم الناس لا يرغبون في ذلك لأنه يمكنهم الحصول على منزل بجودة أعلى في المنطقة مقابل قسط بسيط فقط. يسمى هذا النوع من التقادم الوظيفي نقص لأن هناك خاصية أو عامل ما يجعل المنزل قاصراً مقارنة بالمنازل الأخرى المجاورة.

يمكن أن يعمل التقادم الوظيفي في الاتجاه المعاكس أيضًا. يعتبر المنزل الجديد الكبير في حي من المنازل الصغيرة والقديمة عفا عليه الزمن من الناحية الوظيفية بسبب جودته العالية مقارنة ببقية الحي. هذا النوع يسمى كفاية (يُشار إليه أيضًا باسم التحسين المفرط) نظرًا لأن قيم العقارات المنخفضة في الحي تعني عدم رغبة الأشخاص في دفع السعر الكامل لما تستحقه هذه الميزات.

بالإضافة إلى المنزل والموقع بشكل عام ، يمكن أن يشير التقادم الوظيفي أيضًا إلى ميزات التصميم الفردية. على سبيل المثال ، إذا قام صاحب المنزل برسم جميع الخزائن باللون الأخضر الزيتوني أو قام ببناء حمام سباحة في الفناء الأمامي ، فمن المحتمل أن يتم إيقاف معظم المشترين المحتملين بهذه الميزات ، مما يجعل المنزل قديمًا وظيفيًا.

12 * 12 =

باختصار ، في حين أن المنازل التي عفا عليها الزمن وظيفيًا تعمل بكامل طاقتها ، إلا أنها أصبحت قديمة الطراز من الناحية الاقتصادية. سيتعين على شخص ما تقديم تنازلات عند شراء منزل عفا عليه الزمن وظيفيًا ، سواء كان المشتري بسبب النقص (أي ترقيات يجب أن تخرج من جيبه) أو البائع من خلال الكفاءة الفائقة (غالبًا ما يتعين عليهم التنازل عن سعر البيع لمجرد الحصول على خارج السوق).

تقييم التقادم الوظيفي

عندما يتعلق الأمر بتقييم منزل عفا عليه الزمن وظيفيًا ، هناك عامل أساسي واحد يجب مراعاته: هل التقادم قابل للشفاء أو غير قابل للشفاء؟ بمعنى آخر ، هل يمكن إصلاح التقادم الوظيفي بسهولة؟

تقادم غير قابل للشفاء يحدث عندما يتكلف حل المشكلة أكثر ، فإن الأمر يستحق من حيث زيادة قيمة العقار. على سبيل المثال ، إذا كان المنزل صغيرًا جدًا وعفا عليه الزمن مقارنة ببقية الحي ، فسيتم اعتباره غير قابل للشفاء لأن التجديدات الكبيرة مطلوبة لزيادة قيمته (وقد تكلف أكثر من المال الذي يجلبونه إليه عند إعادة البيع).

من ناحية أخرى، تقادم قابل للشفاء يحدث عندما تكون تكلفة إصلاح شيء ما سهلة ومنطقية من الناحية المالية. اسأل نفسك: هل الأمر يستحق العناء؟ إذا كانت خزائن المطبخ ذات اللون الأخضر الزيتوني هي التي تسببت في إيقاف تشغيل المشترين ، فقد تبين أن علبة بسيطة من الطلاء الأبيض تستحق أكثر من التكلفة.

بينما يبدو أن المنزل الذي عفا عليه الزمن وظيفيًا يأتي بمضاعفات ، تذكر أنه قد يكون من مصلحتك أن تعطيه نظرة ثانية. إذا كان هذا المنزل الذي يحتوي على حمام واحد فقط أو التصميم الأقل من المثالي هو ما يجعلك تدخل حي أحلامك دون خرق ميزانيتك ، فإن الأمر يستحق التفكير ، حسب قول هولي هيوز ، سمسار عقارات في أوستن ، تكساس. في كثير من الأحيان ، تبقى المنازل القديمة وظيفيًا في السوق لفترة أطول من متوسط الحي - مما يعني أن المشتري في مكان رائع للتفاوض. ومع ذلك ، ابتعد عن المشكلات الكبيرة المستعصية مثل المنازل ذات الأسس الرديئة وغيرها من ميزات المدرسة القديمة مثل أنظمة الصرف الصحي.

الملاك رقم 888 المعنى

ويضيف هيوز أنه إذا كانت المشكلة كبيرة للغاية ، فلن تقرضها البنوك.

بعبارة أخرى ، إذا كان المنزل الرائع عفا عليه الزمن وظيفيًا ، فهذا لا يعني بالضرورة أنه لا يمكن أن يكون منزل أحلامك. لديك فقط عامل إضافي للتأثير فيه قبل اتخاذ القرار النهائي. حظا طيبا وفقك الله!