تخيل العثور على منزل تحبه تمامًا (أو على الأقل ترى الكثير من الإمكانات فيه). الآن: ماذا لو كان بإمكانك العيش هناك ، ولكن بدلاً من إنفاق مدخراتك مقدمًا ، فإنك تدفع جزءًا صغيرًا من الإيجار كل شهر مقابل الدفعة الأولى. يبدو وكأنه حلم ، أليس كذلك؟ نعم على الأرجح - خاصة إذا كنت تعمل بالقطعة ، فلديك كذا الائتمان ، أو نسبة الدين إلى الدخل المرتفعة (تلك القروض الطلابية اللعينة!) ، أو ببساطة لا يمكنك تخصيص نقود كافية كل شهر لإفساح المجال لسداد دفعة أولى.
حسنًا ، هذا الموقف ليس مجرد أشياء للأحلام - إنه نوع من العقود يُعرف باسم الإيجار المنتهي بالتملك. ولكن مثل العديد من السيناريوهات التي لا يمكن تصديقها ، فإنها تأتي مع نصيب عادل من المخاطر التي يجب مراعاتها. إليك ما يجب أن تعرفه قبل التوقيع:
ما هو عقد الإيجار المنتهي بالتملك؟
يُطلق على عقود الإيجار من نوع يونيكورن العديد من الأشياء ، ولكن يتم استخدام عقود الإيجار المنتهية بالتملك أو عقود الإيجار والشراء أو عقود الإيجار والشراء أو خيارات التأجير للشراء. في عقد الإيجار المنتهي بالتملك ، يوافق المستأجر على استئجار وحدة أو منزل من المالك. كل شهر ، سيخفي المالك جزءًا من الدفعة الشهرية لصالح صندوق المستأجر في المنزل. يبقى السعر المتفق عليه ثابتًا طوال فترة الإيجار. عادة ، بمجرد أن يدفع المستأجر ما يكفي من الأسهم في المنزل للتأهل للحصول على قرض عقاري ، يكون للمستأجر خيار الشراء من المالك.
على سبيل المثال ، قد يوقع المستأجر عقد إيجار - شراء لمنزل قيمته 150 ألف دولار. سيطلب منهم المالك تقديم 500 دولار ودفع 1200 دولار شهريًا - سيتم تخصيص 200 دولار من هذا المبلغ كدفعة أولى. بعد عامين ، سيكون المستأجرون قد دفعوا 4800 دولارًا أمريكيًا للدفعة الأولى ، أو 3.2 بالمائة من قيمة العقار - وهو ما يكفي لتغطية دفعة أولى على الرهن العقاري قروض إدارة الإسكان الفدرالية . إذا اختاروا ذلك (تذكر أنه خيار الشراء) ، يمكن للمستأجر تأمين الرهن العقاري واتباع إجراءات شراء المنزل القياسية.
على الرغم من أن هذا يبدو وكأنه إعداد رائع ، إلا أن عقود الإيجار المنتهية بالتملك ليست دائمًا ساحرة.
لأحد ، يمكن أن تكون باهظة الثمن. قد يطلب الملاك رسومًا مقدمة غير قابلة للاسترداد (تُعرف باسم علاوة الخيار) من أجل تأمين خيار الشراء. يمكن أن ينتهي بهم الأمر إلى أن يكونوا بنفس تكلفة الدفعة الأولى - إن لم يكن أكثر. عادة ما يكون المعيار 5 بالمائة ، لكن يمكن التفاوض على ذلك بين الأطراف. بالإضافة إلى ذلك ، إذا اختار المستأجر عدم الشراء في نهاية العقد ، فلن يسترد أي من الأموال المخزنة.
من المهم أيضًا ملاحظة أن عقود الإيجار المنتهية بالتملك تبدو متشابهة ، ولكنها تختلف تمامًا عن عقد إعداد العقد (التي لها مجموعة مخاطرها الخاصة). عقد السندات عبارة عن منازل يمولها البائع حيث يدفع المشتري للبائع مرة أخرى على مدار فترة زمنية طويلة على أقساط شهرية بفائدة عالية. في هذه الحالات ، يكون المستأجر مسؤولاً عن جميع الإصلاحات ، وعادةً الضرائب والتأمين أيضًا.
في حالة الإيجار بغرض التملك ، عادةً ما يكون المستأجر مشمولاً بقانون المستأجر خلال فترة الإيجار ولا يكون مسؤولاً عن الصيانة أو الإصلاحات. ومع ذلك ، يمكن أن يختلف هذا من ولاية إلى أخرى - وقد يحاول مالك العقار إبعادك عن هذه الحقوق (على الرغم من أن شرعية ذلك تختلف من دولة إلى أخرى).
ما هي بعض مخاطر عقد الإيجار المنتهي بالتملك؟
نظرًا لأن ملكية المنازل أصبحت بعيدًا عن متناول المزيد من الأمريكيين ، فقد أصبحت عقود الإيجار بغرض التملك أكثر شيوعًا. هناك الآن بعض شركات وول ستريت الممولة تمويلًا جيدًا يعرض برامج الإيجار المنتهي بالتملك الشفافة للمنازل الراقية التي تم تجديدها. بالإضافة إلى ذلك ، فهي شائعة في عمليات البيع من نظير إلى نظير ، مثل ما إذا كان أحد أصدقاء العائلة يريد بيع ممتلكاته لك ، ولكن ليس لديك تمويل كامل حتى الآن. ومع ذلك ، وفقًا لـ Nichole Monticelli ، الوكيل العقاري في BEX Realty في فلوريدا ، تتم كتابة عقد الإيجار القياسي دائمًا تقريبًا مع مراعاة مصلحة البائع الفضلى - وهذا يعني أنه عند التعامل معهم كمستأجر ، يتعين عليك بذل العناية الواجبة لتقليل المخاطر.
على سبيل المثال ، قد يحاول المالك / البائعون جعل جميع أعمال الصيانة والإصلاحات تقع على عاتق المستأجر (قد يكون هذا مخالفًا لقوانين المستأجر في العديد من الولايات ، لذا تحقق مع محاميك!) أو قد ينص العقد على أن دفعة واحدة متأخرة ستبطل الاتفاقية . هذا يعني أن المستأجر سيخسر أي أموال قد دفعها بالفعل بالإضافة إلى الأموال التي قدموها في أعمال التجديد والإصلاح في العقار.
ونظرًا لأن عقود الإيجار المنتهية بالتملك جذابة لأولئك الذين يتم إبعادهم عن خيارات شراء المنازل التقليدية ، فإن السوق عرضة لعمليات الاحتيال. على سبيل المثال ، شهدت فلوريدا ارتفاعًا في عمليات الاحتيال التي تنطوي على عقود الإيجار بغرض التملك أثناء انهيار سوق الإسكان في منتصف عام 2000 ، كما يقول مونتيسيلي. كان هناك العديد من الحالات حيث كان المستأجرون يقومون بدفع أقساطهم الشهرية ، واستكمال الإصلاحات ، وحتى ترقية المنزل بينما كان أصحاب العقارات يدفعون مدفوعاتهم. عندها سيتوقف المالكون عن سداد أقساط الرهن العقاري وسيجد المستأجرون أنفسهم منتشين وجافين عندما تأتي البنوك لاستعادة العقار. 2016 تحقيق نيويورك تايمز أظهر أن هذه الحيل كانت في ارتفاع مرة أخرى.
إذا وجدت فرصة الإيجار مقابل التملك ، فابحث عن بعض هذه العلامات التحذيرية:
- إذا كان المنزل في حالة سيئة ، فقد يشير ذلك إلى أنه تم إهماله ، أو تم حجزه بالفعل ، أو أنه قيد الاسترداد من قبل البنك.
- احذر من المالك الذي لا يشجعك على إجراء فحص وتقييم مستقل.
- يجب أن تضاف مدفوعاتك الإضافية إلى مبلغ الدفعة المقدمة المتفق عليه: عادةً ما نتحدث عن دفعة أولى بنسبة 3.5 في المائة لرهن عقاري مؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الفدرالية ، هولدن لويس ، خبير المنزل في نيردواليت ، يقول.
- تحقق من تقرير الملكية للتحقق من أن مالك العقار هو المالك القانوني للعقار ، كما تقول شاولين لوفينغ ، المحامية في لوفينغ لو المحدودة . سيوضح التقرير أيضًا بالتفصيل أي امتيازات أو أحكام إضافية يجب دفعها قبل أن تحصل على الملكية (ومن المحتمل أن يطلب منك المالك دفع ثمنها).
ومع ذلك ، حتى إذا كانت كل هذه الأشياء واضحة تمامًا ، فمن المهم أن تدرك أنك ما زلت تدخل في موقف هش - فأنت تستثمر في شيء ليس لديك سوى القليل من التحكم فيه.
على سبيل المثال ، على الرغم من أنه ربما لم يكن هناك أي امتيازات إضافية ضد العقار عند توقيعك لعقد الإيجار ، فقد يكون المالك قد أضاف بعضها بعد الواقعة ، كما يقول لوفينج. إن تحديد ما إذا كانت هذه هي الحالة ومحاولة حماية نفسك منها سيكلفك تكلفة إضافية. وهذا يمكن أن يجعل التكلفة الحقيقية لشراء منزل من خلال عقد إيجار بغرض التملك أعلى بكثير من تكلفة الشراء التقليدي.
بالإضافة إلى ذلك ، على الرغم من أن لديك حقوقًا قانونية في الأموال التي استثمرتها ، فقد يكون الحصول على ما تدين به في الحالات القصوى أمرًا مكلفًا للغاية: لا يزال بإمكان المالك التقصير في التزامات الرهن العقاري وفقدان المنزل بسبب الرهن ، كما يقول لوفينج. [هذا] من شأنه أن يضعك في مأزق الاضطرار إلى التقاضي للحصول على أي تعويض ضد البائع.
ماذا تفعل قبل التوقيع على الخط المنقط
إذا كنت قد قررت أن الاستئجار بغرض التملك يناسبك ، أو إذا وقعت في حب إيجار به خيار شراء ، فيجب أن تكون خطوتك التالية هي الاتصال بمحاميك. كما ذكرنا سابقًا ، يوجد لدى الولايات والمناطق المختلفة قوانينها الخاصة المتعلقة بالإيجار بغرض التملك ، لذا تأكد من أن محاميك على دراية بالمكان الذي تتطلع إليه لتوقيع عقد إيجار.
تميل مونتيتشيلي إلى نصح عملائها بالابتعاد عن عقود الإيجار المنتهية بالتملك ، ولكن إذا قرر عملاؤها السير في هذا الطريق ، فإنها توصي دائمًا بأن يكون لديهم محامٍ يراجع العقد ويعيد كتابته ليكون أكثر ملاءمة للمستأجر ويخفف من حدته. مخاطرة. على سبيل المثال ، يمكن للمستأجرين التأكد من أنهم لا يدفعون ضعف الترقيات والتجديدات التي يستثمرون فيها وأن سعر الشراء لا يمكن رفعه عندما يحين وقت الشراء. إذا لم يعيد البائع التفاوض ، فاعتبر ذلك علامة تحذير ، كما تقول.
بمجرد أن تحصل على كل شيء واضح من محاميك ، تحدث إلى المقرض:
اطلب أن تكون مؤهلًا مسبقًا وأظهر العقد لموظف القرض ، كما يقول لويس. سيأخذ موظف القروض معلوماتك المالية ويخبرك إذا كنت على الطريق الصحيح للحصول على قرض عقاري في غضون بضع سنوات. سيتأكدون أيضًا من أن مدفوعات الإيجار المقسمة ستُضاف لتسديد دفعة أولى عندما يحين ذلك الوقت.
وبالطبع ، إذا كان الإيجار بغرض التملك يبدو محفوفًا بالمخاطر للغاية ولكنك تحب الراحة المتمثلة في تجميع مدخرات الدفعة الأولى مع إيجارك ، فهناك دائمًا خيار الانتقال إلى مكان أرخص ولكن دفع نفس المبلغ في الإيجار (أي ، والإيجار الأرخص لمالك العقار ، والجزء المتبقي في حساب التوفير الخاص بك).
