على الرغم من أنها تبدو وكأنها تنتمي إلى فيلم رعب من إنتاج شركة Zillow، فقد تبين أن 'الرهون العقارية الزومبي' ليست مادة للأفلام. إنها ليست حقيقية للغاية فحسب، بل يمكنها أيضًا أن تعود لتطارد أصحاب المنازل برسوم متضخمة وربما تتسبب في وضع الامتيازات في حالة من عدم اليقين بشأن مبيعات المنازل.
إذًا، ما هي الرهون العقارية الزومبية بالضبط؟
' الرهون العقارية الزومبية هي تلك القروض التي لا تزال عالقة في طي النسيان، ولم يتم سدادها بالكامل ولم يتم منع الرهن عليها '، يشرح مايكل ريان ، الذي يتمتع بخبرة ثلاثة عقود كمخطط مالي ومدرب. 'إنها تنشأ عندما يتخلف صاحب المنزل عن سداد رهنه العقاري، ولكن عملية حبس الرهن تتعثر أو تتأخر لأسباب مختلفة.'
في كثير من الأحيان، يعتقد المستهلك أن الدين قد تم سداده منذ فترة طويلة، والآن يعود محصلي الديون ويهددونهم برسوم متأخرة باهظة ورسوم فائدة.
نظرًا للقلق بشأن ممارسات الرهن العقاري المفترسة، أصدر مكتب الحماية المالية للمستهلك، أو CFPB، مبادئ توجيهية لجامعي الديون بشأن الرهون العقارية زومبي في أبريل قائلًا إنه من غير القانوني أن يقوم محصلي الديون بمقاضاة (أو حتى التهديد بمقاضاة) لتحصيل الديون التي تجاوزت فترة التقادم. قانون التقادم على تحصيل الديون تختلف حسب الدولة ، ولكن عادة ما تكون في نطاق ثلاث إلى ست سنوات.
وقال روهيت شوبرا، مدير CFPB، في بيان صحفي: “إن بعض محصلي الديون، الذين ظلوا صامتين لمدة عقد من الزمن، يلاحقون الآن أصحاب المنازل على قروض عقارية متضخمة بالفوائد والرسوم”. 'نحن نوضح أن التهديد برفع دعوى قضائية لتحصيل ديون الرهن العقاري منتهية الصلاحية أمر غير قانوني.'
تناول CFPB قضية الرهون العقارية الزومبية لأنهم رأوا ارتفاعًا طفيفًا في عدد محصلي الديون الذين يحاولون حبس الرهن على 'الرهون العقارية الثانية الصامتة' التي يعتقد أصحاب المنازل أنها قد تم استيفاؤها منذ فترة طويلة. كما ترون، في الفترة التي سبقت أزمة الرهن العقاري لعام 2008، اعتمد المقرضون على الممارسات المفترسة التي حبست مشتري المنازل في قروض عقارية لا يمكنهم سدادها، مع الرهون العقارية بمعدل قابل للتعديل التي تضخمت بعد فترات تمهيدية.
يشعر CFPB بالقلق بشكل خاص بشأن الرهون العقارية (أي قروض 80/20) التي تنطوي على قرض امتياز أول بنسبة 80 بالمائة من قيمة المنزل وامتياز ثانٍ لـ 20 بالمائة الأخرى. من خلال هذه القروض، لم يلاحق المقرضون أصحاب المنازل في الامتيازات الثانية، وبدلاً من ذلك قاموا ببيعها إلى محصلي الديون. ولكن بعد مرور أكثر من عقد من الزمان، يعود بعض المقرضين إلى أصحاب المساكن (الذين تمكن العديد منهم من البقاء في منازلهم) ويطلبون منهم سداد رصيد الرهن العقاري والفوائد والرسوم ويهددونهم بحبس الرهن العقاري.
يمكن أن تشير قروض الرهن العقاري الزومبي أيضًا إلى سيناريو حيث يخرج أصحاب المنازل من ممتلكاتهم بعد إشعار حبس الرهن، لكن حبس الرهن لم يكتمل بعد ويظل العقار باسمهم، كما توضح لورين ميندوزا، CPA ومؤسسة معيار البنك, سوق القروض التجارية. يمكن أن تسبب عناوين Zombie جميع أنواع التعقيدات المالية.
لنفترض أنك لم تمتلك منزلاً خلال الأزمة المالية. هل لا يزال يتعين عليك القلق بشأن الرهون العقارية الزومبي؟ ربما.
يقول مندوزا إن مشتري المنازل يمكنهم التأكد من عدم تأثرهم بالرهن العقاري عن طريق التحقق الدقيق من ملكية العقار قبل شراء المنزل. تعد عمليات البحث عن العناوين من بين الرسوم التي يدفعها المشترون في عمليات البحث اغلاق التكاليف . البحث، والتي تكلف حوالي 125 دولارًا إلى 250 دولارًا ، يساعد في التأكد من المالك القانوني للعقار، وإذا كنت تحصل على قرض لشراء عقار خاص بك، فيمكنك أن تتوقع أن تطلب شركة الرهن العقاري الخاصة بك هذه العملية. إذا ظهر امتياز (غالبًا لأن المالك الحالي مدين للدائنين)، فقد يؤدي ذلك إلى تأخير المعاملة أو إلغائها.
ولهذا السبب من المهم الاستعانة بشركة ملكية موثوقة للتأكد من أن العقار ليس لديه أي مطالبات باقية، كما يقول ميندوزا، حتى لو كنت تشتري عقارًا نقدًا.
