بعد إجراء بعض التجديدات الرئيسية في منزلي ، أردت تحديد عائد الاستثمار لدينا ، ومقدار المزيد الذي يمكننا القيام به قبل أن يتم تحسين ممتلكاتنا ، وما إذا كان الأمر يستحق استكشاف إعادة التمويل. لذلك التفت إلى وكيل العقارات الخاص بي ، غاريت أكليس سيمونين في لويزفيل ، كنتاكي ، لتقدير تقريبي قبل أن نذهب للحصول على تقدير رسمي. بشكل عام ، عندما تتلقى تقييمًا ، فإنه يأتي مصحوبًا بصفحات يصعب التدقيق فيها من خلال المصطلحات العقارية. لذا تخيل دهشتي عندما أعطاني Ackles رقمًا مباشرًا وشرحًا يمكن لأي شخص تقريبًا فهمه.
في حين أن العديد من المتخصصين في مجال العقارات يقدّرون من حيث الدولارات لكل قدم مربع ، فضل Ackles - على الأقل في حالتي ومنطقتنا - تصنيف العقارات على مقياس من نجمة إلى خمس نجوم. في الأساس ، ينظر إلى العقارات في الحي ، ويرى ما الذي يريدون تحقيقه ويخلق خمسة أقواس مختلفة: الخصائص غير القابلة للعيش تقريبًا هي الخصائص ذات النجمة الواحدة ، وخصائص منزل الأحلام هي الخمسة العقارات ذات النجوم ، مع متوسط سعر المنزل في المنطقة كعقارات من فئة الثلاث نجوم.
بالنظر إلى الأمر بهذه الطريقة ، يمكنني بسهولة تحديد نوع المشتري والنطاق السعري الذي من المحتمل أن يدفعوه مقابل العقار ، كما يخبرني Ackles. يمكننا بعد ذلك تعيين سعر معقول لكل نطاق قدم مربع لكل فئة من فئات 'النجوم' في المنطقة الدقيقة. وقال أيضًا إن هذه الطريقة تسمح له بالتحكم بشكل أفضل في التباينات.
أخبرني أنه عندما اشترينا ممتلكاتنا لأول مرة ، كان سيصنفه على أنه نجمتين منخفضتين: كان لديه إمكانات ، وكان مناسبًا للعيش ، لكنه كان في حاجة ماسة إلى التحديثات. لقد دفعنا 200000 دولار مقابل ذلك ، أو ما يقرب من 50 دولارًا للقدم المربع. بعد ذلك ، عندما أجرينا تحديثات عامة أولية (مثل تثبيت الهواء المركزي ، وأطنان من التحديثات التجميلية ، ووظيفة رينو في الطابق الثالث الفظيع) ، قال إننا قفزنا إلى منزل صلب من فئة الثلاث نجوم من المتوسط إلى العالي ، وارتفعنا إلى الأعلى. تقديراتنا تتراوح بين 85 دولارًا للقدم المربع و 95 دولارًا للقدم المربع.
وكان على حق! عندما حصلنا على تقييم رسمي ، بلغت قيمة منزلنا 350 ألف دولار بعد التحديثات الأولية.
لذلك قمنا بالمزيد من التجديدات - تحديث مطبخنا ، ومخزن الطعام ، والحمام (الذي أخبرنا Ackles أنه سيكون موضع تقدير بصريًا وعمليًا من قبل المشتري الأعلى.) أخبرنا أن هذه الرينوس نقلتنا إلى فئة أربع نجوم مرتفعة إلى منخفضة. استنادًا إلى الخصائص المماثلة في المنطقة ، جلب لنا هذا ما يصل إلى 110 دولارات إلى 115 دولارًا للقدم المربع ، أو ما بين 429000 دولار و 448000 دولار.
قررنا أن الأمر يستحق إعادة التمويل وحصلنا على تقييم رسمي. تبين أنه كان على حق مرة أخرى - وإن كان متحفظًا بعض الشيء - وكان منزلنا بقيمة 475000 دولار.
ما زلنا نخطط لبعض التحديثات الطفيفة لزيادة تحسين تقييمنا ، لكن Ackles أخبرنا أن منزلنا سيكون قادرًا حقًا فقط على الوصول إلى التصنيف المتوسط من فئة الأربع نجوم ، أو حوالي 125 دولارًا للقدم المربع ، نظرًا لأن هذا هو الحد الأقصى للقيمة المحتملة لـ ممتلكاتنا ، نظرًا لموقعها ووظائفها العامة. على الرغم من أنه يمكننا إضافة كل ترقية إلى ممتلكاتنا ، إلا أنه لا يوجد سوى الكثير من العائد على الاستثمار الذي سنحصل عليه مقابل ذلك.
تمامًا مثل المشتري الذي لن يدفع نقودًا من فئة الخمس نجوم مقابل فندق يقع على بعد نصف ميل من الشاطئ ، لا أعتقد أن هناك أي شيء يمكنك فعله - أو أي مبلغ من المال يمكنك إنفاقه - قال أكليس: اجعل هذا موقعًا من فئة الخمس نجوم.
نعم ، طريقة Ackles غير تقليدية ، ولكن النهج الذي يقف وراءها شائع لوكلاء العقارات. في حين اينات بار ، وهي وكيلة عقارات لدى Compass في بروكلين ، نيويورك ، تقول إنها لم تقم أبدًا بتقييم النجوم ، فهي وزملاؤها عمومًا يصنفون الخصائص حسب الحالة والموقع على نطاق مع خصائص مماثلة في السوق والمبيعات الحديثة. ومع ذلك ، ليس كل الوكلاء يفعلون ذلك. يلاحظ بار أن بعض الوكلاء في مدينة نيويورك يلتزمون بصرامة بتقييمات سعر القدم المربع.
هذا كل ما يعني أنه لا يجب عليك بالتأكيد تخطي التقييم الرسمي إذا كنت تتطلع إلى البيع في وقت ما قريبًا أو إعادة التمويل - لكنني أعتقد أن خدعة Ackles ساعدتني كثيرًا عندما أحاول قياس التجديدات التي تستحق القيام بها و كم ستضيف إلى قيمة إعادة بيع منزلي.
