هذه النصيحة العقارية الأكثر شيوعًا هي في الواقع نصيحة رهيبة

لقد سمعناها جميعًا. إذا كنت تبحث عن شراء ، فعليك دائمًا البحث عن أسوأ منزل في أفضل حي. لكن هل توقف الكثير منا يومًا عن التشكيك في تلك الحكمة التقليدية؟ اعتقدت أنني كنت أخالف التقليد عندما اشتريت واحدًا من أقل المنازل سعراً في حي يبتعد عنه العديد من السكان المحليين (وإحباطي الدائم لأن سائقي أوبر يخبرون ضيوفي على Airbnb بضرورة تجنبه) - لكن هل هذا صحيح؟

مؤلفو Zillow Talk: القواعد الجديدة للعقارات سبنسر راسكوف وستان همفريز ، في مواجهة تلك العقارات القديمة التي تمليها. وخمنوا ماذا: إنها نصيحة سيئة حقًا!

444 رقم الملاك المعنى

قرأت كتابهم حتى لا تضطر إلى ذلك (على الرغم من أنه قراءة رائعة!) وتحدثت معه زيلو كبير الاقتصاديين آرون تيرازاس ، الذي أطلعني على أبحاثهم ونتائجهم. (دعني أستهل هذا بالقول إنني لست خبيرًا في العقارات ولا ألعب أي واحد على الإنترنت. أنا أشارك ما تعلمته وتجربتي الخاصة هنا. قد يختلف عدد الأميال المقطوعة.)

لذا ، s هول تشتري أسوأ منزل في أفضل حي؟

إجابة قصيرة: لا.

يبدو أن القول المأثور يرتكز على حبنا للصفقة. يقول تيرازاس إن الجميع يبحث عن صفقة ، وإذا نظرت إلى الوراء ، كان هناك شعور بأن أرخص منزل في الحي الجميل كان صفقة جيدة ... أنه مدخل من الباب الخلفي إلى منطقة أنيقة. وبالتأكيد ، كما يقر ، إذا كنت ترغب في فرك المرفقين مع الأشخاص الأكثر ثراءً ، أو أن الوصول إلى وسائل الراحة الأكثر ثراءً في الحي مثل الحدائق والمدارس يفوق رغبتك في زيادة قيمة منزلك ، فقد يمنحك ذلك سببًا لشراء منزل رخيص في حي جيد .

ومع ذلك ، إذا كنت تريد أن تتحول قيمة منزلك إلى عصابة في السنوات القادمة ، فإن بياناتهم تقول إن هذا ليس هو السبيل للذهاب.

متعلق ب: 7 أشياء كنت أتمنى لو كنت أعرفها قبل شراء My Fixer-Upper

كيف يعرفون؟

أوضح تيرازاس أن شركة Zillow تأسست على يد اثنين من العاملين في مجال البحث عن المنازل والذين شعروا بالإحباط بسبب عدم تمكنهم من الوصول إلى البيانات التي تمكن أصحاب العقارات من الوصول إليها. وهل لديهم أيديهم على البيانات الآن! لذلك حفروا فيه.

لقد صنفوا حسب السعر جميع الأحياء في منطقة مترو معينة في جميع أنحاء البلاد ، كما يقول تيرازاس ، ثم أخذوا العشرة في المائة الأدنى من المنازل وقارنوها بالاتجاه العام في أحيائهم الخاصة.

الكتاب يكسرها:

إذا كان القول المأثور صحيحًا ، فإن أدنى 10 في المائة من المنازل سيحتاج إلى أداء أفضل من المنازل الأغلى ثمناً في منطقتهم. يشير التقدير السريع إلى أن شراء أرخص منزل في أفضل حي هو استراتيجية تؤتي ثمارها حقًا.

لكن - للأسف - لا تفعل ذلك. بدلاً من ذلك ، وجدنا أنه نادرًا ما تتفوق نسبة 10 في المائة السفلية على أعلى 90 في المائة من المنازل في الرمز البريدي

يقول تيرازاس إن ما حدث هو أن 10 في المائة من القاع تم تقديرهم بما يتماشى مع الآخرين في الحي. حسنًا ، هذا ليس جيدًا أو سيئًا.

يأتي الراكل ، كما يقول ، عندما تقارن هذه الأحياء باهظة الثمن بأحياء أخرى في منطقة مترو. تميل تلك المناطق باهظة الثمن إلى التقليل من أداء المترو ككل.

أو ، كما يقول الكتاب ،

شراء أسوأ منزل في أفضل حي يمكن أن يأتي بنتائج عكسية في الواقع. وذلك لأنه كلما كان الحي أكثر ثراءً ، بالنسبة لمنطقته الحضرية الكبرى ، كلما كان أداء المنازل في أدنى 10 في المائة منه أسوأ. باختصار ، كلما كان الحي أجمل ، كانت الأسطورة أكبر!

(مصدر الصورة: القاضي دراج)

هناك نصيحة أفضل:

إليك ما يجب عليك فعله إذا كنت تريد منزلًا ستزداد قيمته بسرعة أكبر: قم بتعديل القول المأثور ، واشترِ أرخص منزل في الحي الأكثر سخونة ، حيث يقول الكتاب:

... تميل المنازل إلى التقدير من حيث القيمة بسرعة أكبر من المنازل الموجودة في الحي الرئيسي. مرة أخرى ، إنها في الواقع استراتيجية عقارية أفضل لشراء منازل خارج الحي الرئيسي. ... لذلك ، إذا كنت من المشترين المحنكين للمنزل ، فقد ترغب في الانتقال إلى أحد الأحياء الأقل تطورًا المحيطة بهذا الجزء الرائع من المدينة. يمكنك المراهنة بأمان على أنه بمرور الوقت ، ستستمتع بقيمة منزل أعلى وحي به العديد من الميزات نفسها التي كان عليك السفر من أجلها. باختصار ، إذا كان لديك القليل من الصبر ، يمكنك الانتظار حتى يأتيك البرودة.

لكن ما الذي يجعل الحي حارًا؟ من الناحية الحسابية ، هي قيمة تكون فيها قيم المنزل ، تاريخيًا ، أقل من قيمة المترو ككل ، ولكن على مدار السنوات الخمس الماضية شهدت ارتفاعًا أعلى من متوسط ​​المترو. وكيف تجد تلك المعلومات؟ يقول تيرازاس إن المكان الواضح هو Zillow يكون كبير الاقتصاديين) ، ولكن يمكنك أيضًا التحدث مع متخصصين محليين في مجال العقارات.

إذا كنت لا تمانع في تصفح بعض جداول البيانات الضخمة ، فكل شيء على ما يرام zillow.com/data . لقد وجدت بيانات الحي الخاص بي بمساعدة Terrazas. (أنا كاتب هنا ، ولست خبيرًا في الإحصاء!)

• الخيار الأول على الصفحة هو نوع البيانات - اختر ZHVI (هذا هو مؤشر Zillow لقيمة المنزل) من القائمة المنسدلة.
• التالي هو الجغرافيا - اختر الحي هنا.
• قم بتنزيل جدول البيانات العملاق لكل حي في الولايات المتحدة وقم بتصفية منطقة المترو الخاصة بك (تحتاج إلى بعض مهارات Excel هنا).
• نحن نركز على عمود 5 سنوات ونبحث عن رقم أعلى من متوسط ​​المنطقة المركزية (نقطة المنتصف). من دواعي سروري أن بلدي كان في الثلث الأعلى ، أعلى بكثير من المتوسط ​​، وليس بعيدًا عن الحي السابق.

بالطبع يجب أن تكون في الحي الحار مبكرًا بما يكفي للحصول على صفقة ، وهنا يأتي دور العلم (أو الفن؟) لتحديد ما سيكون ساخنًا بعد ذلك.

متعلق ب: 20 سؤالا يجب أن تطرحها على مالك العقار الآن

فكر في تأثير الهالة ، كما يقول تيرازاس ، وابحث عن الأحياء ذات الأسعار المنخفضة المجاورة للأحياء الساخنة. ستبدأ تلك المقاهي والمعارض وما إلى ذلك في الامتداد إلى مناطق أكثر بأسعار معقولة مع ارتفاع الأسعار هناك. (يمكنني أن أؤكد على ذلك - لقد قمنا ببيع منزلنا القديم في حي أصبح ساخنًا تمامًا لدهشتنا واقتربنا من وسط المدينة إلى منزلنا الحالي ، الذي يوفر أسعارًا معقولة لكل قدم مربع ، وبدأت المطاعم في القدوم .) القرب من وسط المدينة مهم أيضًا ، ولكن كانت هناك بعض النتائج الأخرى المثيرة للاهتمام.

ما يموت 444 يعني

يقول الكتاب إنسى محبو موسيقى الجاز. قبل كل شيء ، كان أكبر مؤشر للحي الذي سترتفع قيمته بقوة يومًا ما هو عمر مخزون المساكن فيه. كلما كان متوسط ​​المنزل أقدم ، زاد احتمال أن يرى حي معين تقديرًا قويًا.

ماذا لماذا؟ هذا هو المكان الذي أشعر فيه بالإثارة حقًا ، حيث أجلس هنا في منزلي عام 1890. توضح تيرازاس أن المنازل القديمة تتطلب استثمارات أكبر (يمكنك قول ذلك مرة أخرى!) ولهذا السبب تكون أسعارها معقولة. إنها فرصة تتطلب بعض الاستثمار ولكنها ستؤتي ثمارها على المدى الطويل. (ومع ذلك ، فقد لا تكون الصفقة التي اعتادوا أن تكون عليها ، كما يقول ، حيث لم يتم تخفيض الأجزاء العلوية للمثبت بقدر كبير هذه الأيام.)

يمكن أن يكون الشيء نفسه صحيحًا عندما يتعلق الأمر بالأحياء التي يزيد عدد سكانها عن المستأجرين ؛ يقول إن مالكي هذه المنازل لا يستثمرون بالضرورة في هذه المنازل أو يقومون بصيانتها بنفس القدر ، لذلك من المرجح أن تجد أعلى سعر مناسب عند طرحها للبيع.

إذا كان ما تبحث عنه عائدًا رائعًا ، فعليك أن تنسى الحكمة التقليدية ، وفقًا لهؤلاء الخبراء. أرخص منزل في أفضل حي ليس هو السبيل للذهاب. بدلاً من ذلك ، قم بشراء أرخص منزل في الحي الأكثر سخونة - وابدأ بالبحث في حي أقدم بالقرب من الحدث.

تمت إعادة تحريره من منشور تم نشره في الأصل في 2.22.2018 - LS

اقرأ أكثر: هل يمكن أن تساعد أجهزة الطرد المركزي في مكافحة التحسين؟ ربما لا ، لكن لا يزال يتعين عليك المحاولة

دانا مكماهان

مساهم

الكاتبة المستقلة دانا مكماهان هي مغامر مزمن ومتعلم متسلسل وعشاق الويسكي مقره في لويزفيل ، كنتاكي.