الفرق بين الرهن والبيع على المكشوف

إذا كنت في السوق لشراء منزل ، فقد يبدو البحث عن حبس الرهن والبيع على المكشوف وسيلة أكثر بأسعار معقولة لامتلاك المنزل. يمكن أن تكون العقارات رخيصة جدًا مقارنة بسوق الإسكان التقليدي ، وإذا كنت مشتريًا متمرسًا ، فقد تبدو فكرة الإصلاح العلوي جذابة. ولكن قبل أن تستثمر المزيد (أو أي وقت) في البحث في هذه الأنواع من العقارات ، يجب أن تعرف الفرق الدقيق بين حبس الرهن والبيع على المكشوف وما يجب الحذر منه كمشتري محتمل.

لنبدأ بحبس الرهن العقاري

يحدث حبس الرهن بعد أن يكون صاحب المنزل غير قادر على سداد مدفوعات قروض الرهن العقاري لمدة ثلاثة إلى ستة أشهر ، ولا يزال غير قادر على تعويض المدفوعات الفائتة بعد أن يرسل المُقرض (عادةً ما يكون بنكًا) إشعارًا بالتقصير. عادةً ما يكون لدى المالك 30 إلى 120 يومًا بعد استلام الإشعار إما لدفع رصيد الرهن العقاري أو الموافقة على بيع ممتلكاته على المكشوف - إذا لم يحدث أي من ذلك ، فسيتم حجز المنزل وطرد المالك.

ثم يعرض المُقرض المنزل للبيع بالمزاد ، حيث يمكن للمشتري شراؤه. يشارك الوكيل العقاري لتسهيل الاتصال بين المشتري والمقرض ، ولكن العملية أكثر رسمية ، وتميل المعاملات إلى أن تكون أقل مرونة وتتأخر في كثير من الأحيان. وفقًا لموقع Realtor.com ، إذا كان المُقرض غير قادر على بيع المنزل ، فإن العقار يصبح مملوكًا للبنك ، أو مملوكًا للعقارات (REO).

أين يمكنك أن تجد حبس الرهن المدرجة؟

يمكنك البحث عن حالات حبس الرهن العقاري من خلال خدمة قائمة متعددة ، على غرار الطريقة التي سيتم بها نشر القائمة التقليدية. سيتم تسمية الخصائص مباشرة على أنها ممنوعة.

في هذه القائمة لوس أنجلوس الرهن ستلاحظ ان المنزل يباع كما هو والصور توضح حالته. تم إدراج المنزل المكون من أربع غرف نوم وثلاثة حمامات مقابل 655.900 دولار أمريكي ويتم وصفه على أنه فرصة استثمارية. يعتبر الحي الذي يقع فيه المنزل قادمًا في لوس أنجلوس ، ويبلغ متوسط سعر البيع للمنازل المدرجة حاليًا في هذه المنطقة المحددة 746000 دولار ، بحسب زيلو . بالنسبة لأصحاب المنازل المتمرسين الذين لا يخافون من عمليات التجديد الكبيرة ، يمكن أن تكون هذه بالتأكيد فرصة استثمارية - خاصة إذا استمرت قيمة المنازل في حي لوس أنجلوس هذا في الزيادة ، وهو ما سيفعلونه على الأرجح. (ذكرت Zillow أن قيم منازل Jefferson Park قد ارتفعت بنسبة 8.8 بالمائة خلال العام الماضي).

لا تحتاج جميع حالات حبس الرهن إلى مثل هذا النوع من عمليات تجميل للخدمة الشاقة ، ولن تعتبر جميع حالات حبس الرهن فرصة استثمارية. هذا المنزل في قرية الوادي المكون من خمس غرف نوم وستة حمامات بسعر 1،799،000 دولار (على الأقل وفقًا للصور المنشورة على Zillow) في شكل رائع. في القائمة ، يذكر أن المنزل تم تجديده في عام 2016. للإشارة ، يبلغ متوسط سعر المنازل المدرجة حاليًا في Valley Village 849000 دولار.

ولكن لمجرد أن المنزل يبدو جميلًا عبر الإنترنت لا يعني أنه خالٍ من المشكلات ، كما أن الافتقار إلى الشفافية يمثل نقطة ألم كبيرة للمشترين الذين يتطلعون إلى شراء منزل ممنوع.

ما يجب أن تكون على علم بحبس الرهن العقاري

بصرف النظر عن عملية مطولة أكثر بكثير من شراء منزل تقليدي ، لا ينصح بشراء الرهن عادة لأصحاب المنازل المبتدئين.

بادئ ذي بدء ، يتعين على المشتري شراء مشهد المنزل غير المرئي. نعم ، لقد قرأت ذلك بشكل صحيح. ليس فقط أنك غير قادر على التجول في المنزل ، ولكن لا يمكنك طلب فحص متخصص. بحسب زيلو ، كانت هناك حالات قام فيها بائعون ساخطون بتجريد المنزل من العراء ، وترك العقار في حالة فوضى كاملة ، أو إتلافه عمداً. بياتريس دي يونج ، مديرة المبيعات السكنية في فتح القوائم في لوس أنجلوس ، كاليفورنيا ، قالت إنها شاهدت منازل تم فيها تجريد السباكة النحاسية من المنزل لبيعها ، ومنازل بها خرسانة تم سكبها في السباكة. لا يمكن أن تكون هناك مشكلات هيكلية كبيرة في الداخل والخارج من المنزل فحسب ، ولكن في بعض الحالات ، يمكن للمستأجرين رفض مغادرة العقار - والمشتري مسؤول فعليًا عن إخلائهم.

علاوة على ذلك ، في حين أنه لا يوجد دائمًا متطلبات نقدية كاملة لحبس الرهن ، يؤكد دي يونج أن العديد من البنوك تختار بيع المنازل في المزادات ، والتي تميل إلى طلب مشترين نقديين بالكامل. إذا لم يكن لديك نقود ، فغالبًا ما يتحول المزاد إلى حرب عروض أسعار ، حيث ستواجه مشترين محتملين لديهم نقود (والنقد هو الملك).

ما هو البيع على المكشوف (وكيف يختلف عن الرهن؟)

قبل أن يصبح منزل شخص ما محبوسًا ، قد يحاول بيعه على المكشوف. يحدث هذا عندما لا يتمكن المالك من سداد قرض الرهن العقاري بعد الآن ، أو عندما لا يرغب في ذلك من الناحية الاستراتيجية بسبب انخفاض قيمة منزله (والذي يحدث أحيانًا في سوق متقلب). وفق Realtor.com ، سيذهب البائع إلى مقرض الرهن العقاري ، الذي سيحتاج إلى قبول سعر بيع أقل من المبلغ المستحق. على سبيل المثال ، يمكن للبائع إدراج منزله بمبلغ 400000 دولار ، مع رصيد قرض عقاري متبقٍ قدره 430 ألف دولار. سيكون البائع قصيرًا بمقدار 30 ألف دولار عند سداده للبنك. بعد اكتمال المعاملة ، لن يكون البائع مسؤولاً عن مبلغ 30000 دولار أمريكي (أو ما يعادله بالعملة المحلية).

حسب Bankrate ، سيحتاج المالك إلى ملء طلب البيع على المكشوف ، وكتابة خطاب المشقة الذي يفصل وضعه المالي (والذي يتضمن قسائم الدفع ، والإقرارات الضريبية ، والبيانات المصرفية) ويخبر المُقرض أنه لن يكون قادرًا على ذلك على الرغم من أن المبلغ الذي يكون منزلهم قصيرًا عليه بمجرد بيعه. تستغرق العملية شهورًا بشكل عام.

في بعض الحالات ، قد يرغب مقرض الرهن العقاري فعليًا في خسارة الأموال في إعادة البيع ، وهو ما يسمى حكم النقص. بعض الدول لديها حظر هذا ، لكنه بالتأكيد شيء يجب أن يكون البائع على دراية به.

أين تجد مبيعات قصيرة؟

يجب أن تكون قادرًا على العثور على قوائم بيع قصيرة من خلال خدمة قائمة متعددة. يتم سرد العديد من المبيعات القصيرة من قبل وكلاء العقارات ، ولكن قد لا يتم تصنيف القائمة على أنها بيع على المكشوف. على سبيل المثال ، يمكنك الذهاب إلى فتح القوائم وستظهر المبيعات القصيرة تحت فلتر المثبتات.

ما يجب أن تكون على دراية بالمبيعات القصيرة

يميل الوقت الذي تستغرقه الصفقة للمضي قدمًا في البيع على المكشوف إلى وقت أطول بكثير (عادةً ما بين 90 إلى 120 يومًا ، وفقًا لموقع Realtor.com) من القائمة التقليدية. نظرًا لأن المشتري يتعامل بشكل أساسي مع المُقرض - وليس البائع الذي لا يدركه كثيرًا - فإن سعر الطرح يحتاج إلى موافقة المُقرض ، وهذا يستغرق وقتًا.

سعر البيع على المكشوف صعب. وفقًا لـ Money Under 30 ، من المهم للمشتري تأكيد ما إذا كان البيع على المكشوف قد تمت الموافقة عليه أم لا. إذا تمت الموافقة عليه ، فهذا يعني أن المقرض قد وافق بالفعل على السعر الذي يريد المالك بيع المنزل به. إذا لم يكن الأمر كذلك ، فسيتم رفض البيع على المكشوف للبائع.

وفقًا لـ The Balance ، يمكن أن يكون سعر الإدراج المنخفض استراتيجية يستخدمها وكيل الإدراج والبائع لجذب عروض متعددة للبيع على المكشوف. يميل هذا السعر إلى أن يكون شديد التقلب ، لأنه إذا لم يوافق المقرض على السعر ، سيرتفع السعر. في النهاية: البيع على المكشوف لا يعني بالضرورة أنك ستتمكن من شراء منزل بسعر أقل من سعر السوق. ينص الرصيد على أن سعر البيع على المكشوف يمكن أن يكون مرتفعًا ؛ يمكن أن تكون منخفضة يمكن أن يكون الحق في المال.

بالإضافة إلى ذلك ، لن يباشر المقرضون عملية البيع حتى يلتزم المشتري بطلبات معينة ، مثل دفع تكاليف الإصلاح وإغلاق التكاليف - أي شيء يكون البائع مسؤولاً عنه عادةً ، يجب أن يوافق المشتري على تحمله.

سيتعين عليك أيضًا قبول العقار كما هو ، على الرغم من أنه وفقًا لموقع Realtor.com ، يمكن للمشتري طلب الفحص. إذا وجد المشتري ضررًا للممتلكات من أي نوع ، فلن يكون المُقرض مسؤولاً عن إصلاحه. إذا كان المنزل في حالة صعبة للغاية ، فقد يكلف المشتري مبلغًا هائلاً من المال لإصلاح جميع الأضرار.

في النهاية ، إذا كانت قائمة الرهن أو البيع على المكشوف تهمك ، فتأكد من إجراء جميع الأبحاث وفهم جميع المخاطر. لأنه على الرغم من أنه قد يكون موطنًا لأحلامك ، فقد يكون أيضًا موطنًا لأحلامك كوابيس . تأكد من أنها الأولى.