إذا كنت جادًا بشأن شراء منزل ، فمن المحتمل أنك تولي اهتمامًا وثيقًا لدرجة الائتمان الخاصة بك. بعد كل شيء ، درجة ائتمانية ممتازة - درجة 740 أو أعلى - سوف تحصل على أفضل سعر ممكن على الرهن العقاري. ومع ذلك ، لا يزال بإمكانك التأهل للحصول على قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية ، أو قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، بنتيجة 500 ثانية.
ولكن هناك رقم آخر - نسبة الدين إلى الدخل الخاص بك ، أو DTI - الذي يبحث عنه المقرضون عن كثب. في الواقع ، مثل درجة الائتمان الخاصة بك ، يحدد DTI الخاص بك ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على قرض عقاري أم لا. ومن المثير للاهتمام ، أنه ليس رقمًا يمكن للمشترين المحتملين عادةً التخلص منه مثلما يمكنهم الحصول على درجات.
إليك ما تحتاج لمعرفته حول DTI ، بما في ذلك النسبة المثالية التي يرغب المقرضون في رؤيتها ، وكيف يتم حسابها ، وكيف يمكنك تحسين نسبة الدين إلى الدخل.
ما هي نسبة DTI الجيدة؟
عندما يتعلق الأمر بـ DTI ، فإن الرقم السحري عادةً هو 43 ، كما يوضح Casey Fleming ، مستشار الرهن العقاري ومؤلف دليل القرض: كيفية الحصول على أفضل تمويل عقاري ممكن. يجب ألا يتجاوز إجمالي التزاماتك الشهرية 43 في المائة من إجمالي دخلك ، وهو دخلك قبل اقتطاع الرواتب ، كما يقول.
في الماضي ، كان يُسمح للمشترين الذين اشتروا منازل من خلال برامج القروض التي ترعاها الحكومة مثل Fannie Mae و Freddie Mac بالحصول على نسبة 50 بالمائة من DTI. ولكن في كانون الثاني (يناير) 2013 ، خفضت الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان بدل DTI لتلك الوكالات إلى 43 بالمائة أو أقل. يوضح فليمنج أن المشترين الذين لديهم قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، لا يزال بإمكانهم الحصول على نسبة دين إلى دخل تصل إلى 50 بالمائة.
في عام 2018 ، تجاوزت نسبة DTI أكثر من نصف طلبات الرهن العقاري المرفوضة 43 بالمائة ، وفقًا لبيانات قانون الإفصاح عن الرهن العقاري التي أصدرتها شركة التحليلات المالية. CoreLogic .
ما العوامل في DTI؟
هل تتساءل كيف يتم احتساب نسبة الدين إلى الدخل؟ الإجابة البسيطة: قسّم إجمالي التزاماتك الشهرية على إجمالي الدخل الشهري (أي قبل الضريبة) ، كما يوضح خبير الامتثال لقرض الرهن العقاري آنا دي سيمون .
تتألف الالتزامات الإجمالية من مدفوعات الإسكان المقترحة المقدرة - والتي ستشمل ضرائب الممتلكات ، والتأمين ضد المخاطر ، وأي مستحقات سكنية - بالإضافة إلى الدفعة الشهرية لأي قروض طلابية أو قروض سيارات أو قروض تقسيط لها 10 دفعات متبقية أو أكثر ، كما يوضح DeSimone ، مؤلف تمويل الإسكان 2020 . وتشمل المصروفات الشهرية أيضًا 5 في المائة من الأرصدة المجمعة لبطاقات الائتمان المتجددة ، كما تقول.
يوضح فليمنج أنه من الناحية النظرية ، يجب تضمين جميع التزامات الديون الجارية عند حساب نسبة الدين إلى الدخل.
ولأغراض الاكتتاب ، على الرغم من ذلك ، يرى المقرض فقط ما يتم الإبلاغ عنه في تقرير الائتمان ، لذلك يجب تضمين القروض الشخصية التي لا يتم الإبلاغ عنها إلى مكاتب الائتمان ، ولكنها غالبًا لا يتم تضمينها ، كما يقول فليمنج.
بالنسبة للدخل ، إذا كان لديك صخب جانبي فوق وظيفتك العادية ، فسوف يرغب المكتتبون في رؤية عامين على الأقل من صافي الدخل على الإقرارات الضريبية للمقترض ، مما يدل على أن الدخل يمكن التحقق منه ومستدام ومن المرجح أن يستمر ، يشرح فليمينغ. يتم حساب متوسط آخر عامين من الدخل ، ما لم يكن الدخل يبدو أنه يتناقص ، وفي هذه الحالة ، سينظر متعهدو التأمين إلى آخر سنة.
كيف يمكنك تحسين DTI الخاص بك قبل شراء منزل؟
إذا كنت تبحث عن تحسين نسبة الدين إلى الدخل ، فيمكنك اتباع نهج إستراتيجي لسداد ديونك ، كما يقول الخبراء.
يبدو أن سداد قيمة بطاقات الائتمان فكرة جيدة ، ولكن من الأفضل اتخاذ هذه الخطوة من 6 إلى 12 شهرًا قبل البدء في البحث عن منزل ، كما يقول ديسيموني. في بعض الأحيان ، تستند قواعد الائتمان إلى متوسط استخدام الرصيد خلال الاثني عشر شهرًا الماضية.
كما أن قاعدة الـ 5 في المائة لاستخدام بطاقة الائتمان التي تم وضعها في الاعتبار في DTI هي في الواقع مواتية ، نظرًا لأنها غالبًا ما تكون أقل من الحد الأدنى للدفعات المطلوبة من قبل الدائنين ، كما يقول DeSimone.
عندما يتعلق الأمر بمدفوعات سيارتك ، ألق نظرة على المبلغ المتبقي لديك. يوفر DeSimone هذا السيناريو:
إذا كان لديك قرض سيارة شهري قيمته 300 دولار و 15 دفعة متبقية (من تاريخ طلب القرض) ، فيمكنك دفع رصيدك إلى 10 دفعات إذا كان لديك 1500 دولار نقدًا احتياطيًا. بعد ذلك ، قم بإحضار إثبات لمقرض الرهن العقاري بأنك دفعت الدفعات الخمس ، وستتم إزالة الدفعة الشهرية البالغة 300 دولار من DTI الخاص بك ، كما تقول.
ما الشيء الذي يجب تذكره عندما يتعلق الأمر بـ DTI؟ إن التسوق للحصول على قرض عقاري والاهتمام فقط بدرجة الائتمان الخاصة بك يشبه الذهاب إلى صالة الألعاب الرياضية وممارسة تمارين القلب فقط ، مع تجاهل آلات الوزن. ستمنحك نسبة الدين إلى الدخل الجيدة القوة المالية ، إذا جاز التعبير ، التي تحتاجها لتأمين قرض عقاري.
