بالنسبة للمبتدئين ، قد تبدو عملية شراء المنزل وكأنها حلقة لا تنتهي من الأطواق للقفز من خلالها. لكن هذه الأطواق موجودة لسبب ما - هناك الكثير من الأموال على المحك والعديد من الأجزاء المتحركة بين المشتري والبائع والمقرض. كلما زاد عدد جدران الحماية قبل الإغلاق ، قل احتمال تعثر شخص ما بصفقة سيئة. واحدة من هذه الخطوات النهائية المملة والضرورية هي تقييم المنزل.
في عملية ما قبل الإغلاق ولديك فضول حول ما سيحدث بالفعل في يوم التقييم؟ إليك ما يقول الخبراء أنه يمكنك توقعه:
بادئ ذي بدء ، ما هو تقييم المنزل وماذا يتضمن؟
لنفترض أنك تأخذ قرضًا عقاريًا لدفع ثمن منزل مدرج بقيمة 200 ألف دولار. لذا فأنت تخطط للحصول على قرض عقاري بقيمة 200 ألف دولار - وربما أكثر قليلاً لتغطية تكاليف الإغلاق - وتتوقع سداده بالكامل على مدار الثلاثين عامًا القادمة. ولكن لنفترض أنه في السنة العاشرة من الرهن العقاري ، حدث شيء ما ولم يعد بإمكانك سداد أقساط الرهن العقاري. يحجز البنك المنزل ويعيده إلى السوق لاسترداد التكلفة. لكنهم اكتشفوا أن منزلك الذي تبلغ قيمته 200 ألف دولار كان في الواقع يساوي 180 ألف دولار فقط طوال الوقت. عذرًا! خسر البنك المال!
الآن لن يحدث هذا ، لأنه إذا كان هناك شيء واحد يعرف مقرضو الرهن العقاري كيفية القيام به ، فهو حماية استثماراتهم. بدلاً من إقراضك المال لشراء منزل بحسن نية ، سيحتاجون إلى تقييم لتأكيد القيمة الحقيقية وغير المنحازة للمنزل. بهذه الطريقة ، يعرفون بالضبط قيمة الضمان الذي يحتفظون به على القرض (منزلك).
في حين أنه قد يبدو أن التقييمات تفيد المقرض بشكل كبير ، إلا أنها تقوم بعمل جيد أيضًا لحمايتك من دفع ثمن منزل باهظ الثمن.
والتقييمات ليست فقط لمشتري المساكن. يستخدمها أصحاب المنازل أيضًا عند إعادة التمويل للسبب نفسه: يحتاج المُقرض إلى معرفة القيمة الحقيقية للمنزل قبل إقراض أي نقود.
فكيف يتوصل المثمنون إلى هذه القيمة الحقيقية غير المنحازة؟ وفق Realtor.com ، يقوم المثمن بزيارة المنزل ويحدد قيمته بناءً على عوامل مثل حالته (هل المنزل آمن للعيش فيه؟) ، وإجمالي المساحة والتخطيط ، وما إذا كان قد تم تجديده أو به أي ميزات فريدة. وفقًا لـ SF Gate Home Guides ، سيبحث المثمن أيضًا في كيفية استخدام المساحة وكمية غرف النوم والحمامات وأحجامها. تشمل المتغيرات الأخرى مقدار الأرض المستخدمة بالفعل وحجم قطعة العقار ، وما إذا كان هناك مرآب أم لا (يضيف المرآب الكثير من القيمة إلى المنزل ، خاصة إذا كان البائع يعيش في مكان ما مع جميع الفصول الأربعة) وإذا كان المنزل يعرض أي مرافق عامة. كما يتم فحص المرافق الرئيسية ، مثل التدفئة والسباكة والكهرباء.
تعتبر العوامل الخارجية أيضًا ، بحسب Homelight . سينظر المثمنون في المنطقة المحيطة بالمنزل (سواء كانت في المناطق الحضرية أو الضواحي أو المناطق الريفية المحيطة) ، وتصنيفها التقسيمي.
سوف يوازن المثمن أيضًا الوضع الحالي لسوق العقارات المحلي. وفق إنفستوبيديا ، يتم استخدام أسعار العقارات القريبة والقابلة للمقارنة والمباعة حديثًا (المعروفة أيضًا باسم شركات) في التقييمات أيضًا.
ماذا يعني 2 2 2
بعد التمشية ، يكمل المثمن تقريرًا - وغالبًا ما يكون تقرير تقييم سكني موحد —يجمع كل هذه المعلومات بالتفصيل. ينتقل النموذج مباشرة من المثمن إلى المُقرض ، ولكنك ستتلقى أيضًا نسخة من شركة الرهن العقاري الخاصة بك (يشترط القانون أن تحصل على واحدة).
من يدفع ثمن المنزل؟
عادةً ما يقوم البنك بتزويد المقرض الخاص به - فهم يريدون التأكد من أنه شخص يثقون به ، نظرًا لأنه أموالهم على المحك. لكن بحسب Realtor.com أنت ، المشتري ، سوف تدفع الفاتورة. ومع ذلك ، إذا كان البائع متحمسًا حقًا لتفريغ منزله ، فسيقوم في بعض الأحيان بتغطية التقييم ، مما يقلل من تكاليف الإغلاق الإجمالية.
وفقا لكتيب قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، عادة ما تكلف التقييمات ما بين 300 دولار و 400 دولار.
ماذا يعني عدم تطابق التقييم مع عرض البائع؟
يمكن للتقييمات أحيانًا إلقاء مفتاح ربط في عملية الإغلاق. المشكلة الشائعة هي إذا كان التقييم أقل من سعر العرض.
لنفترض أن البائع قد قبل عرضك بمبلغ 550 ألف دولار (سعر القائمة). ومع ذلك ، فإن التقييم يأتي بمبلغ 520.000 دولار. لن يمنحك مقرض الرهن العقاري الآن سوى 520 ألف دولار للمنزل ، لأن هذا هو ما يضمن الحصول عليه إذا كان عليهم إعادته إلى السوق.
الآن لماذا يكون هناك أي تباين بين السعر المطلوب للمنزل والقيمة الحقيقية للمنزل؟ هناك عدد قليل من الأسباب ، وفقًا لموقع RealEstate.com:
1. عطاءات الحروب
إذا كنت تشتري في سوق تنافسي حيث يتم تضخيم أسعار المساكن بسبب الطلب ، كان من الممكن أن تربح ضد العديد من المزايدين لمجرد أن عرضك كان الأعلى.
2. الموسمية
تمامًا مثل صناعة الزفاف والتلفزيون في أوقات الذروة ، تتمتع العقارات بمواسمها المزدحمة والهادئة. إذا كانت منطقة السوق موسمية ، فإن التقييم سيعكس ذلك لأنه [إنه] مجرد انعكاس للسوق ، كما يقول مايكل فارغاس ، الشريك المؤسس لشركة تقييم فاندربيلت في مدينة نيويورك. تكون بعض الأسواق أكثر ازدحامًا في الربيع وتؤدي إلى أعلى القيم.
خارج التقويم ، قد تؤدي عوامل أخرى مثل اقتصاد المنطقة إلى تضخم أسعار العروض ، كما يقول فارغاس. على سبيل المثال ، فكر في كيفية قيام وادي السيليكون بتضخيم أسعار المساكن في منطقة الخليج في العقد الماضي: جلبت شركات التكنولوجيا العديد من العمال بأموال وفيرة إلى المنطقة. العقارات استثمار جيد ، لذلك كان هناك تدفق للمشترين المحتملين إلى سوق العقارات. ومع ذلك ، لا يوجد سوى عدد محدود من العقارات والمساحات المتاحة لوضع أي مباني / منازل جديدة ، لذا فإن ما هو موجود في السوق يصبح ثمينًا للغاية (أي باهظ الثمن). في حين أن بعض الأسواق لديها سقف سعري بسبب عدد المشترين الذين يمكنهم بالفعل تحمل الأسعار الجارية للعقارات ، يستمر المشترون في منطقة الخليج في الحصول على المزيد والمزيد من النقود ، حتى يتمكنوا من الاستمرار في تقديم عروض أعلى وأعلى. و لهذا، العطاءات المفرطة هي المعيار الجديد في المنطقة.
3. المثمن السيئ
قد تتعثر مع المثمن الذي لا يتمتع بالخبرة الكافية أو لا يعرف المنطقة جيدًا. إذا حدث هذا لك ، فهناك حق اللجوء: أولاً وقبل كل شيء ، احصل على الدليل لدعم مطالبتك - وهذا يعني بيانات حول منطقتك من مصادر موثوقة ، والمبيعات القريبة الأخيرة ، والمعلومات من الوكلاء الآخرين الذين لديهم مبيعات معلقة في المنطقة ، إلخ. ومع ذلك ، لا تتحدى التقييم المنخفض فقط لأنك أنت يشعر المنزل يستحق أكثر.
11:11 التزامن
يقول فارغاس ، يجب أن يكون لديك دعم لتقديم الادعاء بأن المثمن ليس على دراية كافية وليس مجرد أنك لا توافق على الرأي القيمي.
4. ندرة الخصائص المماثلة
بعض المنازل هي بالتأكيد فريدة من نوعها. لنفترض أنك قدمت عرضًا للمنزل الوحيد المصمم على طراز فرانك لويد رايت في حي مليء بالمزارع. بينما تحب الخاصية لتميزها ، قد لا يقدر المثمنون كيف يترجم هذا إلى عدد قليل جدًا من الشركات. على الرغم من أن المثمن يأخذ في الاعتبار البيانات التاريخية وسعر البيع وقيمة المنازل المجاورة في معادلته ، فقد لا تكون هناك معلومات إضافية كافية حول العقار لدعم سعر العرض.
ومع ذلك: هناك بالتأكيد مثمنين يعرفون كيفية التعامل مع الخصائص غير التقليدية.
يقول فارغاس إن المثمنين المتمرسين يعرفون كيفية التعامل مع الخصائص الفريدة وكيف يمكن تحديد القيمة للخصائص الخاصة والفريدة للمنزل.
وتذكر أنه على الرغم من أنك قد تجد قيمة في تفرد العقار ، إلا أنه قد يكون في الواقع أمرًا ضارًا (فكرة تسمى التقادم الوظيفي .)
ماذا يمكنك أن تفعل إذا كان تقييمك أقل من المتوقع؟
إذا كان تقييم المنزل أقل من عرضك ، فلديك بعض الخيارات:
1. يمكنك أن تطلب من البائع تخفيض السعر.
من المرجح أن يكون هذا أمرًا محظورًا في سوق تنافسية ، ولكنه بالتأكيد الحل الأسهل بالنسبة لك - وأيضًا للبائع إذا كان لديه الحافز لإخراج العقار من أيديهم.
2. ادفع أموالاً إضافية لتغطية الفرق بين العرض والتقييم
يمكنك القيام بذلك إما نقدًا أو يمكنك الحصول على ملف الرهن الثاني.
3. استئناف أو إصدار دحض للتقييم
افعل هذا فقط ، كما يقول فارغاس ، إذا تقرر في الواقع أنه معيب أو غير دقيق. يمكنك أيضًا الحصول على تقييم آخر ، مرة أخرى ، على الدايم الخاص بك.
4. ابتعد
قد تخسر القليل من المال ، لكنه قد يكون الخيار الأفضل لك إذا فشل كل شيء آخر.
وتذكر: يختلف تقييم المنزل عن التفتيش (الذي كان يجب عليك إجراؤه أيضًا). المثمن يقوم بجولة لتحديد قيمة العقار ، خاصة بالنسبة للمقرض ، ولكن أيضًا من أجلك. يقوم مفتش بإجراء فحص شامل للمنزل من أجل تقييم أي مخاطر. يأخذ كلاهما في الاعتبار حالة المنزل ، ولكن يوجد مفتش للتأكد من أن المشتري على دراية بالأضرار التي سيحتاجها إما لإصلاحها أو استبدالها إذا انتهى بهم الأمر إلى شرائه. تعتبر كلتا العمليتين في غاية الأهمية عند شراء منزل - سيساعد تقرير التقييم والفحص في تحديد ما إذا كنت تقوم بعملية شراء حكيمة أم لا. لا أحد يريد أن ينتهي بموقف مثل The Money Pit.
المزيد من العقارات الرائعة تقرأ:
- أول الأشياء التي يجب عليك شراؤها لمنزلك الجديد ، وفقًا لوكلاء العقارات
- يجب أن ترى المطبخ في هذا المنزل الحالم الواقع في لوس أنجلوس على شكل حرف A
- أفضل مواد كونترتوب المطبخ ، وفقًا لبناة المنزل
- ما قد يقوله ترتيب الولادة عن المكان الذي تعيش فيه
- 9 إطارات رائعة يمكنك استئجارها بأقل من 100 دولار
